서울 SH 매입임대 장기미임대 주택 자치구별 보증금 월세 사례 해설
서울주택도시공사가 2025년 12월 장기미임대 매입임대주택 114호 입주자를 모집합니다. 시세의 30~70% 수준으로 공급되며, 보증금은 400만 원대부터 8천만 원대까지 자치구별 편차가 큽니다. 1순위 소득 기준은 1인 가구 기준 월 539만 7천 원이며, 이번 공고에서는 부동산·자동차·금융자산 심사가 면제되고 면적 제한도 폐지되어 1인 가구도 방 세 개짜리 주택 신청이 가능합니다. 입주는 2026년 3월 1일부터 4월 30일 사이에 진행됩니다.
1. 모집 개요와 일정
서울 전역 114호를 대상으로 하며, SH공사가 매입한 빌라·다가구 가운데 6개월 이상 공실 상태였던 물량입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공고일 | 2025년 11월 28일 |
| 신청 접수 | 2025년 12월 10일(수) ~ 12월 12일(금) |
| 서류 대상자 발표 | 2025년 12월 18일 |
| 서류 제출 마감 | 2025년 12월 24일 (등기우편 소인 인정) |
| 당첨자 발표 | 2026년 1월 29일 |
| 계약 체결 | 2026년 2월 |
| 입주 기간 | 2026년 3월 1일 ~ 4월 30일 |
| 거주 기간 | 기본 4년 보장, 대기자 없을 시 최장 6년 |
방문 접수는 12월 12일 하루만 SH공사 1층 로비에서 가능하며, 원칙적으로 인터넷 청약(SH 인터넷 청약시스템)이 우선됩니다.
2. 이번 공고의 세 가지 핵심 변경 사항
- 소득 기준 완화 — 도시근로자 월평균소득 130% 이하면 1순위. 1인 가구 기준 약 월 539만 7천 원으로 종전보다 진입 문턱이 낮습니다.
- 면적 제한 폐지 — 1인 가구도 50㎡·60㎡ 이상 주택, 방 세 개짜리 평형까지 신청할 수 있습니다.
- 자산심사 면제 — 부동산·자동차·금융자산을 심사하지 않으며, 소득과 무주택 여부만 확인합니다.
3. 1순위 소득 기준 (가구원 수별)
| 가구원 수 | 1순위 월 소득 상한 (130%) |
|---|---|
| 1인 | 약 539만 7천 원 |
| 2인 | 약 766만 7천 원 |
| 3인 | 약 991만 5천 원 |
| 4인 | 약 1,115만 원 |
130%를 초과하면 2순위로 신청이 가능하며, 1순위 미달 시 기회가 부여됩니다. 동일 순위 내 경쟁이 발생하면 결혼 7년 이내 신혼부부에게 1점이 가산되고, 그 외에는 컴퓨터 추첨으로 당첨자를 가립니다.
4. 자치구별 보증금·월세 사례
자치구마다 보증금 수준이 크게 차이 납니다. 가격대별 특징을 정리하면 다음과 같습니다.
| 자치구 | 동·단지 | 보증금 | 월세 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 강남구 | 논현·개포동 | 약 955만 원 | 약 8만 원 | 2호. 강남 입지 대비 저렴 |
| 강동구 | 암사·천호·성내동 | 1천만 원대 | — | 방 2~3개 평형 다수 |
| 강서구 | 화곡동 아이유하임 | 8천만 원대 | — | 엘리베이터·큰 평수 |
| 관악구·동작구 | 신림·사당동 | 약 2천만 원 | — | 사당동은 교통 우수 |
| 구로구 | 개봉·고척동 | 1천만 원대 초반 | — | 가성비 단지 |
| 구로구 | 궁동 | 4천만 원 이상 | — | 넓은 평수 위주 |
| 금천구 | 시흥·독산·가산동 | 1천만~7천만 원 | — | 가산동 오피스텔형 |
| 송파구 | 오금·삼전동 | 2천만~4천만 원 | — | 9호. 강남권 접근성 |
| 영등포구 | 로프트시티 | 7천만~8천만 원 | — | 승강기 오피스텔형 |
| 강북구 | 수유동 | 약 1,200만 원 | 약 10만 원 | 가격 최저권 |
| 성북구 | 정릉동 | 400만 원대 매물 존재 | — | 초저보증금 |
| 서대문·은평구 | 홍은·구산·역촌동 | 1천만 원 이하대 | — | 북한산 인접 |
전체 임대료 범위는 보증금 400만 원에서 8천만 원 이상, 월세 10만 원에서 30만 원 수준입니다. 관리비는 임대료와 별도이며, 엘리베이터가 있는 단지의 경우 관리비가 몇 만 원 추가될 수 있습니다.
5. 신청 자격과 세대구성원 범위
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 거주지 | 공고일(2025년 11월 28일) 기준 서울시 거주 |
| 연령 | 만 19세 이상 성년자 |
| 주택 보유 | 세대 전원 무주택 |
| 국적 | 외국인 불가 |
| 신청 제한 | 한 세대당 1채 (부부 분리 신청 불가) |
세대구성원은 주민등록표상 함께 등재된 본인·배우자·직계존속·직계비속에 한정됩니다. 동거 중인 형제·자매는 세대구성원으로 포함되지 않으므로, 형제·자매의 주택 보유는 신청 자격에 영향을 주지 않습니다.
만 65세 이상 고령자와 장애인은 저층 우선 배정을 신청할 수 있으며, 별도 추첨이 진행됩니다. 장애인 신청자는 장애인 증명서 제출이 추가로 요구되며, 65세 이상은 신분증으로 연령이 확인되어 별도 증명이 필요하지 않습니다.
6. 상호전환 제도와 거주 안정성
목돈 여유에 따라 보증금과 월세를 조정하는 상호전환 제도가 운영됩니다.
- 보증금 약 180만 원 증액 → 월세 1만 원 감소
- 보증금 약 100만 원 감액 → 월세 약 2천 원 증가
기본 2년 계약 후 1회 갱신으로 4년 거주가 보장되며, 4년 경과 시 해당 주택에 신규 대기자가 없을 경우 2년 추가 연장이 가능해 최장 6년까지 거주할 수 있습니다. 임대인 입장에서의 재임대·에어비앤비 등 전대 행위는 적발 시 계약 해지 사유로 처리됩니다.
7. 결론
이번 공고의 결정적 차이는 자산심사 면제와 면적 제한 폐지 두 가지입니다. 통장 잔액과 차량 가액이 임대주택 진입을 막아 왔던 종전 구조와 달리, 이번에는 소득과 무주택 요건만 충족하면 신청이 열려 있습니다. 가격대는 자치구별로 400만 원대 초저보증금부터 8천만 원대 엘리베이터 단지까지 폭이 넓으므로, 자금 여력과 입지·평형 우선순위를 미리 정리한 뒤 한 세대당 한 채만 신중하게 선택하는 전략이 유효합니다.