상속받은 주택의 취득세·종부세·양도세 세금 한눈에 정리
주택을 상속받으면 취득세는 공시가격 기준 약 3%가 적용되지만 무주택 상속인이라면 약 1%로 낮아집니다. 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택은 취득세·종부세 산정 시 주택수에서 제외됩니다. 상속 주택 자체에는 별도 양도세 비과세 혜택이 없으며, 상속 전부터 보유한 1주택의 비과세를 보호하는 방식으로 특례가 적용됩니다. 상속 주택이 여러 채인 경우 이 특례는 피상속인 보유 기간이 가장 긴 선순위 상속 주택 1채에만 인정됩니다.
1. 취득세 세율과 무주택 감면
상속으로 주택을 취득할 때는 공시가격을 기준으로 약 3%(취득세율 2.8% + 교육세·농어촌특별세)를 납부합니다. 상속인이 무주택자인 경우 약 1%로 감면됩니다.
| 구분 | 취득세율 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| 일반 상속인 | 약 3% | 공시가격 |
| 무주택 상속인 | 약 1% | 공시가격 |
| 증여 취득 | 4% | (참고) |
공시가격 5억 원 주택 기준으로 일반 상속은 약 1,600만 원, 무주택 상속인은 약 500만 원입니다. 공동 상속 시 대표 상속인(지분 최다)이 무주택자이면 주택 전체 지분에 1%를 적용합니다.
2. 5년 기준 주택수 제외 규정
상속받은 지 5년 미만인 주택은 취득세·종부세 산정 시 주택수에서 제외됩니다. 5년 경과 후에는 일반 주택과 동일하게 주택수에 포함됩니다.
| 세금 | 5년 미만 상속 주택 | 5년 경과 |
|---|---|---|
| 취득세 | 주택수 제외 | 포함 (3주택 8%, 4주택↑ 12%) |
| 종부세 | 주택수 제외 | 포함 |
종부세는 1주택자 기준 공시가격 12억 원 초과 시, 다주택자 기준 합계 9억 원 초과 시 과세됩니다. 공동 상속 소수 지분은 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하이면 종부세 주택수에서 제외됩니다.
3. 양도세 비과세 특례와 중과 유예
상속 주택 자체 매도
상속 주택에 대한 별도 양도세 비과세 혜택은 없습니다. 다른 주택이 없는 경우 일반 1주택과 동일하게 비과세가 가능하며, 보유 2년 요건은 상속 개시일(사망일) 기준으로 계산합니다. 사망 당시 동일 세대원이었다면 피상속인의 당초 취득일부터 보유 기간을 합산합니다. 단기 세율(1년 미만 77%, 2년 미만 66%) 적용 여부도 피상속인의 당초 취득일 기준으로 판단합니다.
상속 전 보유 1주택 비과세 특례
상속 전부터 보유한 1주택은 상속 주택이 생겨도 비과세 혜택을 유지합니다. 이 특례는 선순위 상속 주택 1채에만 적용되며, 선순위는 피상속인 보유 기간이 긴 주택이 우선입니다. 상속 주택이 2채 이상인 경우 나머지는 일반 주택과 동일하게 취급되므로, 비선순위 상속 주택을 먼저 처분하지 않으면 기존 주택의 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.
양도세 중과 유예
2026년 5월 10일까지 다주택자 양도세 중과는 유예 중입니다. 유예 이후 재시행 시에도 조정지역(강남·서초·송파·용산) 소재 주택에만 중과세율(+20%~30%)이 적용됩니다.
4. 정리
상속 주택은 취득세·종부세의 5년 제외 혜택과 양도세 비과세 특례 적용 방식이 달라 세금별로 요건을 개별 확인해야 합니다. 상속 주택이 여러 채이거나 공동 상속인 경우 소수 지분 여부·선순위 판단 등 변수가 복잡하므로, 매도 전 각 세금 유형별 적용 기준을 사전에 점검하는 것이 필요합니다.