상가 위탁계약으로 운영해도 10년 영업권 보호받을 수 있을까

전차인은 10년 동안 영업권을 지킬 수 있나요?

상가건물임대차보호법은 전대차 계약을 맺은 전차인(= 임대인으로부터 빌린 공간을 다시 빌린 사람)에게 갱신요구권을 최초 계약일로부터 10년간 행사할 수 있도록 보장합니다.

전차인은 전대인(= 자신에게 공간을 빌려준 사람)에게 갱신을 요구하거나, 전대인을 대신해 건물주에게 직접 갱신요구권을 행사하는 것도 가능합니다.

단, 이 권리는 임대인의 동의를 받은 유효한 전대차 계약이 전제여야 합니다. 동의 없이 맺어진 전대차에는 이 보호가 적용되지 않습니다.

영업위탁계약은 어떤 구조인가요?

영업위탁계약은 전대차와 겉모양은 비슷해 보이지만 구조가 완전히 다릅니다.

• 위탁자가 수탁자에게 매장 운영·판매·인원 관리 등 영업 전반을 맡깁니다.
• 매장에서 발생한 매출은 전부 위탁자에게 귀속되고, 위탁자가 일정 기준에 따라 수탁자에게 수익을 나눠줍니다.
• 영업에 필요한 인허가는 수탁자 명의로 내는 것이 일반적입니다.

한 줄로 요약하면, 사장(위탁자)이 수탁자에게 운영을 맡기고 돈은 사장이 먼저 받아 나눠주는 구조입니다.

위탁계약을 전대차로 볼 수 없는 이유는?

전대차 계약의 핵심은 보증금과 차임(월세) 지급 약정입니다. 전차인은 공간을 빌리는 대가로 전대인에게 월세를 내거나 보증금을 맡겨야 합니다.

영업위탁계약에는 이 요소가 없습니다.

• 매장 이용료 명목으로 매달 고정 수익을 받더라도, 이는 위탁 업무 처리에 대한 보수입니다.
• 매장 임차의 대가인 차임(월세)으로 해석되지 않습니다.

이런 구조적 차이 때문에 영업위탁계약은 전대차계약과 성격을 달리하는 계약으로 봅니다.

위탁 운영 중이라면 어떻게 확인하나요?

특별한 사정이 없는 한, 영업위탁계약으로 상가를 운영하는 수탁자는 전차인임을 주장하며 갱신요구권이나 영업권 보호를 받기 어렵습니다.

본인의 계약이 어느 쪽에 해당하는지 확인하려면 아래 두 가지를 먼저 살펴보면 됩니다.

1. 계약서에 보증금·월세(차임) 지급 약정이 있는가
2. 매출이 상대방(위탁자)에게 먼저 귀속되는 구조인가, 아니면 내가 직접 수입을 갖는 구조인가

2번처럼 매출이 상대방에게 먼저 귀속된다면 영업위탁계약으로 볼 가능성이 높고, 갱신요구권 보호는 어렵습니다. 계약서에 어떤 이름이 붙었든 실질 구조가 판단 기준이 됩니다.