비거주 1주택 장기보유특별공제 개편안, 내 집은 올해 팔아야 할까

장기보유특별공제가 어떻게 바뀌나요?

장기보유특별공제란 집을 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 제도입니다. 현재 국회에 발의된 개정안은 이 혜택을 거주 여부로 제한합니다.

핵심은 하나입니다. 거주하지 않으면 15년을 보유했어도 공제율이 0%가 됩니다. 지금 받을 수 있는 최대 30% 공제가 통째로 사라지는 구조입니다.

집값이 12억원 이하면 신경 안 써도 되나요?

맞습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면, 양도 차익이 5억이든 10억이든 양도세는 나오지 않습니다. 장특공이 없어져도 아무 영향이 없습니다.

비과세 기본 요건은 두 가지입니다.

• 2년 이상 보유
• 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(투기 방지를 위해 정부가 지정하는 지역)에서 취득한 주택이 아닐 것

거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있나요?

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 원칙적으로 2년 거주 요건을 채워야 비과세가 됩니다. 다만 상생임대인 제도를 활용하면 실제로 거주하지 않아도 2년 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

이 조건을 모두 채우면 거주하지 않아도 2년 거주로 인정되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 계약 체결 기한이 2026년 12월 31일로 정해져 있으니 해당하는 분은 올해 안에 요건을 확인해야 합니다.

양도차익과 보유 기간에 따라 세금이 얼마나 달라지나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄지만 양도가액이 12억원을 넘는 고가 주택이라면, 개정안 통과 시 추가로 내야 할 세금이 달라집니다. 아래는 세무사 시뮬레이션 기준 수치입니다.

양도가액 15억원, 취득가액 10억원 (양도차익 5억원)

양도가액 15억원 수준이라면 차이가 수백만원 수준입니다. 올해 안에 급하게 파는 것을 결정하기엔 그리 큰 차이는 아닙니다.

양도가액 25억원, 취득가액 15억원 (양도차익 10억원)

25억원 이상 고가 주택에 15년 이상 보유한 경우 세금 차이가 7,000만원에 달합니다. 이 케이스에 해당한다면 2026년 7월 세법 개정안 발표 후 올해 안에 양도하는 방향을 세무 전문가와 논의할 필요가 있습니다.

팔지 않고 버티면 보유세 부담은 어떻게 되나요?

종합부동산세(= 일정 기준 이상 주택 보유자에게 추가로 부과하는 세금)는 현행 기준 공시가격 12억원 이하 1세대 1주택에 대해서는 부과되지 않습니다.

공시가격 20억원 주택을 기준으로 한 세무사 시뮬레이션 결과입니다.

규제가 강화되면 지금보다 약 2.6배의 종부세를 매년 부담해야 할 수 있습니다. 양도세를 아끼려다 보유세로 더 큰 금액이 나가는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

양도가액 12억원 이하이거나 비과세 요건을 갖춘 경우에는 서두를 필요가 없습니다. 양도차익이 크고 보유 기간이 긴 고가 주택(25억원 이상·15년 이상 보유)이라면 2026년 7월 세법 개정안 확정 발표를 확인한 뒤 올해 안에 양도할지 세무 전문가와 상담해 보세요. 상생임대인 제도를 활용할 수 있는 분은 계약 체결 기한인 2026년 12월 31일 전에 요건을 점검해 두세요.