불법건축물 양성화 마지막 기회, 대상 조건과 비용 한 번에 정리

위반건축물을 그대로 두면 어떤 불이익이 생기나요?

네 가지 불이익이 동시에 따라붙습니다.

첫 번째는 이행강제금(= 법을 어긴 건물에 매년 부과하는 벌금) 폭탄입니다. 2019년 4월 건축법 개정 전까지는 5회만 내면 더 이상 부과하지 않았지만, 개정 이후엔 시정될 때까지 매년 수백만 원씩 무한정 납부해야 합니다.

두 번째는 담보대출 차단입니다. 은행이 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 매매 거래 자체가 어렵습니다. 세 번째는 임대의 어려움으로, 세입자가 전세대출을 받으려 해도 위반건축물이면 불가하고 전세보증보험도 가입할 수 없어 세입자를 구하기 힘듭니다.

가장 큰 문제는 네 번째, 주택연금 가입 불가입니다. 주택연금(집을 담보로 맡기고 사망할 때까지 매달 연금을 받는 제도)은 노후 생활비를 마련하는 핵심 수단인데, 위반건축물이면 가입 자체가 막힙니다.

이번 법에서 양성화 대상이 되는 건물은 어디인가요?

아래 조건을 모두 충족해야 합니다. 연면적이란 건물 모든 층의 면적을 더한 전체 면적을 뜻합니다.

다가구주택 한도가 2014년의 두 배로 늘었기 때문에, 그때 면적 초과로 탈락했던 건물도 이번엔 신청할 수 있습니다.

이번에 제외되는 경우는 어떤 경우인가요?

아래 다섯 가지에 해당하면 양성화를 받을 수 없습니다.

1. 개발제한구역(그린벨트) 내 건물
2. 군사시설보호구역·정비구역·보전산지 등 공익 규제 구역 안 건물
3. 상업용 건축물 또는 대형 불법 증축
4. 내력벽(건물 구조를 지탱하는 핵심 벽)을 무단으로 제거하거나 소방도로를 막은 경우
5. 2024년 1월 이후에 새로 지은 건물

신청하면 비용이 얼마나 드나요?

무료가 아닙니다. 크게 세 가지 비용이 발생합니다.

• 과태료: 이행강제금 5회분에 해당하는 금액을 일괄 납부해야 합니다. 그동안 한 번도 내지 않았다면 5회분 전부입니다.
• 건축사 설계도서 작성 비용: 건축사사무소를 통해 현황 도면과 서류를 준비해야 하며, 규모·상태에 따라 케이스별로 차이가 큽니다.
• 취득세·재산세 추가 부담: 양성화로 건물 공시가가 오르면 그에 비례해 취득세가 추가되고, 이후 재산세도 늘어납니다. 다주택자라면 종합부동산세 합산 가능성도 따져봐야 합니다.

총비용은 케이스마다 달라 신청 전 건축사사무소에서 사전 검토를 받아보는 것이 좋습니다. 100% 양성화를 보장한다며 선불 컨설팅 비용을 요구하는 연락은 전형적인 사기 수법입니다. 양성화는 건축사사무소를 통한 정식 신청만 유효하며, 건축위원회 심의 결과에 따라 승인 여부가 결정되므로 어떤 곳도 결과를 100% 보장할 수 없습니다.

전세사기 피해자는 별도 혜택이 있나요?

있습니다. 국토교통부 전세사기 피해지원 위원회에서 피해자 결정을 받은 분이 어쩔 수 없이 낙찰받은 건물이 위반건축물인 경우, 과태료와 주차장 설치 의무를 모두 면제받을 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 것만으로는 해당되지 않으며, 반드시 위원회의 공식 피해자 결정이 있어야 합니다.

지금 가장 먼저 할 수 있는 확인은 정부24에서 건축물대장을 무료로 발급받아 첫 장 오른쪽 상단에 '위반건축물' 표시가 있는지 보는 것입니다. 시행 시점이 빠르면 2026년 11월로 예정돼 있어, 지금 미리 확인해두는 것이 좋습니다.