분양권 전매 풀렸어도 분양가상한제 아파트 매도는 실거주의무 채워야 가능합니다

전매제한 완화와 실거주의무는 다른 규제입니다

전매제한은 '당첨자 발표일로부터 일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 규제'입니다.

수도권 공공택지와 규제지역, 그리고 분양가상한제가 적용되는 아파트는 종전까지 최대 10년의 전매제한이 걸려 있었지만, 주택법 시행령 개정으로 기간이 3년으로 짧아졌습니다.

수도권 과밀억제권역은 1년, 그 밖의 수도권 지역은 6개월로 줄었고, 소급 적용돼 이미 당첨된 사람들에게도 짧아진 기간이 적용됩니다. 전매제한 기간 안이라도 소유권 이전 등기가 완료되면 그 시점부터는 매도가 허용된다는 예외 규정도 있습니다.

실거주 의무는 성격이 다릅니다. 분양가상한제가 적용된 아파트는 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되는 혜택을 받는 대신, 분양받은 사람이 그 집에 직접 들어가 일정 기간 살아야 한다는 조건이 붙습니다. 거주 기간은 단지별로 2~5년으로 공고에 명시됩니다.

전매제한이 '언제 팔 수 있는가'를 정하는 시간 규제라면, 실거주 의무는 '얼마나 그 집에 살아야 하는가'를 정하는 거주 규제입니다. 둘은 서로 독립적으로 적용되기 때문에 전매제한이 풀렸다는 사실만으로 매도가 자유로워진 것은 아닙니다.

입주 시 전세는 가능해졌지만 매도는 그대로 불가입니다

실거주 의무를 완전히 폐지하는 안이 발표된 적은 있지만, 폐지가 아니라 '유예'로만 입법이 진행됐습니다. 개정 전에는 입주 가능일 즉시 실거주를 시작해야 했지만, 개정 후에는 실거주 시작 시점이 '최초 입주 후 3년 이내'로 미뤄졌습니다.

이 유예 조치 덕분에 분양받은 사람이 입주 시점에 직접 들어가지 않고 세입자를 구해 전세 보증금으로 잔금을 치르는 방식의 임대차는 가능해졌습니다. 자금이 아직 다 모이지 않은 분양 당첨자가 전세금으로 분양대금을 메우는 길이 열린 것입니다.

그러나 매매는 다릅니다. 실거주 의무가 '유예'된 것이지 '폐지'된 것이 아니기 때문에, 3년 유예 기간 안에 전세를 놓을 수는 있지만 실거주 요건 자체를 채우기 전에는 분양권도 주택도 매도할 수 없습니다.

전매제한 3년이 지나 분양권 상태에서 팔 수 있을 것 같은 시점이 와도, 그 집에 걸린 실거주 의무가 끝나지 않았다면 처분이 막힙니다.

반대로 전매제한 기간이 3년이라도 2년 만에 입주를 마치고 소유권 이전 등기까지 완료되면 그 시점부터는 전매제한 측면에서는 매도가 가능해지지만, 여기서도 실거주 의무를 채우지 못한 상태라면 매도가 다시 막힙니다.

실거주 요건을 어기고 처분하면 주택법 위반이 됩니다

실거주 의무를 이행하지 않은 상태에서 주택을 처분하면 주택법 위반으로 처벌 대상이 됩니다. '전매제한이 끝났으니 괜찮다'는 판단으로 매도를 진행했다가 실거주 의무를 어긴 사실이 드러나면 과태료 부과나 계약 취소 같은 불이익이 따를 수 있습니다.

입주 시점에 전세를 놓는 선택은 합법이지만, 그 사이에 분양권이나 주택 자체를 다른 사람에게 넘기는 거래는 실거주 요건이 완료되기 전까지는 불가능하다는 점이 핵심입니다.

입주를 앞두고 자금 계획을 세우고 있다면 분양 공고와 모집 서류에 적힌 실거주 의무 기간을 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 단지마다 2년에서 5년까지 다르고, 이 기간은 '최초 입주 가능일'이 아니라 실거주가 시작된 날부터 계산됩니다.

또한 유예 조치에 따라 3년 안에 실거주를 시작하기만 하면 되므로, 입주 초기 전세를 놓은 뒤 유예 기간이 끝나기 전에 본인이 들어가 거주를 시작하는 방식도 쓸 수 있습니다.

중요한 건 매도를 결정하기 전에 '전매제한 해제 시점'과 '실거주 의무 완료 시점'을 모두 확인해 둘 중 늦은 쪽이 지난 뒤에 거래를 진행하는 것입니다.