부동산 임대차 계약서 특약 중 유효한 것과 법적으로 무효인 것 정리

집주인에게 유리한 특약은 어떤 게 있나요?

① 기본 시설물 훼손 시 원상복구

세입자가 생활 중 집 안의 기본 설비·바닥·벽체 등을 파손했을 때, 퇴거 전 원래 상태로 복구한다는 내용입니다. 현장에서 가장 흔히 쓰이는 기본 특약입니다.

② 계약 만기 전 조기 퇴거 시 중개보수는 세입자 부담

계약 기간이 끝나기 전에 세입자가 개인 사정으로 먼저 나가면, 새 세입자를 구하는 데 드는 중개보수(= 부동산 수수료)를 세입자가 부담한다는 내용입니다. 계약이 정상 만기로 종료될 때는 집주인 부담이 원칙이므로, 이 특약은 조기 퇴거 상황에만 해당됩니다.

③ 특별한 사정 없이 월세 연체 시 법정 이자 가산

출장·부득이한 사정 없이 무단으로 월세를 연체하면 법정 이자를 더해 지급한다는 내용입니다. 양측 사전 협의를 전제로 기재하는 것이 원칙입니다.

세입자에게 유리한 특약은 무엇인가요?

① 계약 만료일에 보증금 즉시 반환

새 세입자가 들어오든 아니든 상관없이, 계약 만료일에 보증금(= 이사 나갈 때 돌려받는 목돈)을 즉시 돌려준다는 내용입니다. 이른바 역전세(= 집값 하락으로 집주인이 보증금을 마련하기 어려운 상황) 우려가 있을 때 세입자 입장에서 반드시 챙겨야 할 항목입니다.

② 입주일 전까지 추가 저당권 설정 금지

계약서를 쓴 날과 실제 입주일 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 새로 받거나 저당권(= 빚의 담보로 집에 설정하는 권리)을 추가 설정하면, 세입자 보증금의 보호 순위가 뒤로 밀립니다. 이 특약은 입주 전까지 그런 권리 설정을 하지 못하도록 막는 내용입니다.

③ 입주 전 발생한 하자는 집주인이 처리

이사 들어가기 전에 확인한 보일러 고장, 창문 파손, 누수 등의 하자는 입주 전에 집주인이 수리해 준다는 내용입니다. 입주 전 꼼꼼히 점검한 뒤 문제 항목을 특약에 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.

④ 입주 전 발생한 공과금·관리비는 집주인 정산

이전 거주자나 집주인이 내지 않고 남긴 전기·수도·관리비 등의 체납분이 세입자에게 넘어오지 않도록, 입주 전 발생한 공과금·관리비는 집주인이 처리한다는 내용입니다.

중개사에게 유리한 특약은?

집주인·세입자 사정으로 계약이 무효·취소·해제되더라도, 중개사의 고의나 과실이 없다면 중개보수를 지급한다는 내용입니다. 계약이 엎어졌다는 이유로 수수료 지급을 거부하는 경우가 있어, 계약서 작성 전 중개사가 이 항목을 설명하고 기재하는 경우가 많습니다.

계약서에 적어도 법적으로 효력이 없는 특약은 무엇인가요?

주택임대차보호법(= 주거용 건물 세입자 보호)과 상가임대차보호법(= 상가 세입자 보호)은 임차인에게 기본 권리를 보장합니다. 2026년 현재, 이 법이 보장하는 권리보다 세입자에게 불리하게 만드는 특약은 계약서에 적어도 아무 효력이 없습니다.

대표적인 무효 특약 2가지

1. "임차인은 1년 후 조건 없이 퇴거한다" — 주택임대차보호법이 보장하는 최소 임대차 기간(2년)보다 세입자에게 불리하게 만드는 내용이므로 법적 효력이 없습니다. 계약서에 아무리 적어도 세입자는 2년간 거주할 권리가 있습니다.

1. "월세 연체 시 집주인이 세입자 짐·시설물을 임의로 처분할 수 있다" — 연체가 있더라도 집주인이 세입자 동의 없이 무단 침입하거나 물건을 내놓는 것은 법으로 금지됩니다. 계약서에 적혀 있어도 효력이 없으며, 실행하면 집주인이 오히려 법적 책임을 질 수 있습니다.

특약은 양측이 상호 협의한 내용만 기재하는 것이 원칙입니다. 계약서 서명 전 위 내용을 참고해 세입자라면 ①②③④ 항목을, 집주인이라면 ①②③ 항목을 특약에 넣었는지 확인해 두면 나중에 생길 수 있는 분쟁을 미리 줄이는 데 도움이 됩니다.