부동산 상속·증여, 시가 평가 기준 모르면 세금이 달라집니다

부동산 시가는 어떤 순서로 정해지나요?

세법에서 시가는 아래 3단계 순서로 결정됩니다.

• 1순위 — 해당 부동산 자체의 거래가액·감정가액·보상가액·경매가액
• 2순위 — 유사 부동산의 매매 사례가 (공동주택에만 적용)
• 3순위 — 공시가격·공시지가·건물 기준시가 (모든 부동산 적용)

1순위가 있으면 2·3순위는 보지 않습니다. 단, 어느 순위든 평가 기간 안에 찍힌 가격이어야 유효합니다.

공시가격은 통상 시가의 60~70% 수준이며, 차이가 큰 경우 50% 미만도 있습니다. 어느 순위가 적용되느냐에 따라 세금이 크게 달라지는 이유입니다.

아파트와 단독주택은 왜 기준이 다른가요?

1순위 가격이 없을 때 갈리기 시작합니다.

공동주택(아파트·다세대·연립·오피스텔 등)

같은 단지 안에서 유사 거래 사례를 찾습니다. 단, 아래 4가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

조건을 통과한 것 중 공시가격 차이가 가장 작은 거래를 씁니다. 같으면 평가기준일에 가장 가까운 날짜 것을 씁니다.

단독주택·다가구·상가·토지

건물마다 구조·자재·내부가 전부 달라 '유사 사례'라는 개념이 없습니다. 1순위 없으면 바로 3순위 공시가격으로 갑니다.

상속·증여·양도 — 유효 기간이 각각 다릅니다

외우는 법: 상속 6-6 / 증여 6-3 / 양도 3-3

한 가지 실용 팁이 있습니다. 증여 후 3개월이 지나지 않은 시점이라도, 세금 신고를 먼저 완료하면 그 이후 유사 매매가 발생해도 소급 적용되지 않습니다. 공시가 기준으로 증여하되, 등기 당일 증여세 신고까지 마치는 방식이 이 때문에 씁니다.

가족끼리 팔 때 어디까지 허용되나요?

세법은 가족(특수관계인) 간 거래에 두 가지 안전선을 둡니다.

• 증여세: 시가 대비 ±30% 이내면 증여 문제 없음
• 양도세(부당계산부인): 시가 대비 ±5% 초과 시 세무서가 시가로 다시 계산

시가 10억 부동산을 자녀에게 7억에 팔면 증여세는 걸리지 않습니다. 하지만 너무 싸게 판 쪽(부모)의 양도세는 세무서가 10억 기준으로 다시 산출할 수 있습니다.

감정평가로 세금을 전략적으로 조정할 수 있습니다

감정평가는 1순위로 적용되므로, 실거래가나 유사 매매가 대신 쓸 수 있습니다. 시가 10억 기준으로 감정평가액은 통상 9억~11억 사이에서 조정이 가능합니다.

감정평가는 원칙적으로 2곳 평균을 씁니다. 단, 기준시가 10억 미만이면 1곳만 받아도 됩니다.

고가 주택은 국세청 자체 감정평가 대상이 될 수 있습니다

국세청은 2024년 12월 보도자료를 통해 자체 감정평가 대상을 확대 발표했습니다.

기존에는 꼬마빌딩 등 고가 상업용 부동산에만 적용하던 것을, 초고가 아파트와 호화 단독주택까지 확대합니다.

발동 기준:

• 시가와 공시가격 차이가 5억 원 이상인 경우
• 또는 차이 비율이 10% 이상 (공시가가 시가의 90% 미만)인 경우

해당된다고 무조건 감정평가를 실시하는 것은 아닙니다. 다만 2026년 대법원 판례에서 국세청 자체 감정은 적법하다고 판단한 만큼, 고가 주택 상속·증여를 앞두고 있다면 전문가와 미리 전략을 확인하는 게 안전합니다.