부동산 계약할 때 확인할 것 7가지와 꼭 넣어야 할 특약 문구 정리
부동산 계약에서 손해를 막으려면 등기부등본 3번 확인, 계약 전 대출 사전 파악, 중도금 설정, 핵심 특약 4가지가 기본입니다. 집값이 오르는 시장에서는 매도자가 계약금 2배를 돌려주고도 계약을 파기하는 사례가 생기므로, 중도금 설정과 권리 변동 금지 특약이 매수인을 실질적으로 보호합니다. DSR(소득 대비 전체 빚 갚는 비율) 기준에 따라 대출이 거절될 수 있으므로 계약서를 쓰기 전에 대출 가능 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 전자계약이 보편화된 요즘은 가계약금을 넣기 전에 원하는 특약 문구를 공인중개사에게 미리 전달해야 계약서에 반영됩니다.
등기부등본은 언제 몇 번 확인해야 하나요?
총 3번이 기본입니다. 인터넷 등기소에서 아파트 동·호수만 입력하면 직접 발급받을 수 있습니다.
| 확인 시점 | 목적 |
|---|---|
| 계약 전 | 현재 권리 관계 파악 (소유자, 담보 여부 등) |
| 계약 당일 | 계약 직전 새로운 변동 여부 재확인 |
| 잔금 당일 | 계약 후 추가 대출·압류 등 발생 여부 최종 확인 |
등기부등본은 3가지 구역으로 나뉩니다.
- 표재부: 집의 기본 정보(주소, 면적)
- 갑구: 소유권 정보. 가등기(소유권 이전 예약을 걸어둔 것)나 가처분(법원 명령으로 처분을 금지한 것)이 표시되어 있으면 소송에 엮일 위험이 있습니다.
- 을구: 근저당(집을 담보로 빌린 대출) 정보. 현행 은행 관행상 채권최고액은 실제 대출액의 약 120%로 설정하는데, 이자까지 감안해 더 높게 잡기 때문입니다.
근저당이 있는 집을 살 경우, 잔금 날 말소가 동시에 이뤄지도록 특약에 명시해야 합니다.
대출은 계약서 쓰기 전에 미리 알아봐야 하나요?
반드시 미리 확인해야 합니다. 잔금 직전에 알아봤다가 대출이 거절되면 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.
DSR(총부채원리금상환비율, 연소득 중 모든 빚의 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율)이 기준을 넘으면 주택담보대출 한도가 줄거나 아예 거절될 수 있습니다. 신용대출·자동차 할부 등 기존 빚이 있을수록 영향이 큽니다.
대출 확정은 실행일 약 한 달 전에야 가능하지만, 공인중개사에게 은행별 대출 상담사 연락처를 받아 사전에 문의하면 예상 한도와 이자를 미리 파악할 수 있습니다.
대리인이 계약하러 왔을 때 무엇을 확인해야 하나요?
매도자 본인 대신 대리인이 나왔을 때 가장 먼저 확인해야 할 서류는 인감증명서(도장의 진위를 나라에서 보증하는 공식 증명서)입니다. 대리 발급은 본인 동의 없이도 가능하기 때문에, 반드시 '본인 발급'으로 발급된 인감증명서인지 확인해야 합니다. 발급된 인감증명서에 '본인 발급' 체크가 되어 있어야 합니다.
중도금을 설정하면 계약 파기를 막을 수 있나요?
계약금만 받은 상태에서는 매도자가 계약금의 2배를 돌려주기만 하면 계약을 파기할 수 있습니다. 집값이 급등한 지역에서는 2배를 물어줘도 오른 가격으로 다시 팔면 그 이상의 이익이 남기 때문에, 이런 계약 파기 사례가 실제로 발생합니다.
중도금(계약금과 잔금 사이에 내는 중간 대금)을 한 번 주고받으면, 이후에는 소송을 통해서만 계약을 해제할 수 있어 계약 구속력이 훨씬 강해집니다. 금액과 지급 시기는 당사자 합의 사항이므로, 가계약금을 넣기 전에 공인중개사를 통해 매도자와 조율하는 것이 좋습니다.
잔금 날 미리 챙겨야 할 체크리스트는 무엇인가요?
| 항목 | 주의사항 |
|---|---|
| 날짜·시간 | 평일 오전 설정 (은행 처리 여유 + 이사 시간 확보) |
| 등기부등본 | 당일 재발급 후 잔금 전 최종 권리 변동 여부 확인 |
| 모바일 뱅킹 이체 한도 | 전날 미리 상향 신청 |
| OTP 카드 | 미발급 시 현장에서 은행 방문해야 하므로 사전 준비 |
| 법무사 | 매수인 대출 있으면 은행 지정 법무사, 없으면 직접 비교 견적 후 선택 |
잔금 당일에도 등기부등본을 한 번 더 발급받아 계약 이후 새로운 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 반드시 확인해야 합니다.
계약서에 꼭 넣어야 할 특약 4가지는 무엇인가요?
| 특약 | 내용 요약 |
|---|---|
| ① 대출 거절 시 계약 무효 | 잔금 전 대출이 거절되면 위약금 없이 계약 해제 가능. 단, 매도자 동의가 필요해 합의 안 되면 반영이 어려울 수 있음 |
| ② 권리 변동 금지 | 계약일부터 잔금일 이튿날(등기 효력이 다음 날 발생하므로)까지 새 근저당·압류·가압류·가등기 등 일체 금지. 위반 시 매수인 계약 해제 + 계약금 배액 위약금 |
| ③ 근저당 말소 동시 이행 | 잔금 지급과 동시에 집주인 기존 대출 근저당 말소. 집주인 대출이 있는 경우 필수 |
| ④ 중대 하자 책임 | 입주일로부터 6개월 이내 발견된 누수·결로·보일러 결함·배관 파손 등 수리 비용은 매도인 부담. 구축(준공된 지 오래된 집) 매수 시 특히 중요 |
전자계약을 활용하는 경우 공인중개사가 계약서를 먼저 작성하기 때문에, 가계약금을 넣기 전에 원하는 특약 문구를 공인중개사에게 미리 전달해야 계약서에 반영됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나
계약 전 인터넷 등기소에서 등기부등본을 직접 확인하고, 공인중개사를 통해 대출 상담사에게 한도를 사전 문의한 뒤, 가계약금을 넣기 전에 특약 4가지 문구를 공인중개사에게 미리 전달해 두는 것이 기본 순서입니다.