민간임대 아파트 분양전환가 사업자 마음대로인 이유와 세입자 대응법

민간임대 아파트 분양전환이 뭔가요?

민간임대 아파트는 민간 사업자가 의무 임대 기간(주로 8년) 동안 운영한 뒤 세입자에게 분양(= 매매)으로 전환하는 방식입니다. 이 시점을 '분양 전환'이라 부르는데, 세입자 입장에서는 수년간 살아온 집을 내 집으로 살 기회입니다.

2018년 입주한 전주시의 한 민간임대 아파트 입주민들이 임대 기간 만료가 다가오자 임대사업자로부터 일방적으로 분양가를 통보받았고, 가격이 너무 높다며 피켓 시위에 나선 것이 이 문제를 잘 보여주는 사례입니다.

공공임대와 민간임대, 분양가 기준이 왜 다른가요?

공공임대는 분양가를 산정하는 법적 절차와 기준이 갖춰져 있습니다. 반면 민간임대는 분양전환 가격이나 절차에 관한 구체적인 규정이 없습니다. 이 때문에 민간 임대사업자는 가격을 자체적으로 정할 수 있고, 감정평가를 받을 의무도 없습니다.

세입자가 분양가 협상을 법으로 요구할 수 있나요?

법적으로 임차인 대표는 임대사업자와 분양가를 협의하는 주체가 될 수 없습니다. 전주시 사례에서 임대사업자 측은 "임차인 대표는 양도가액(= 분양가)의 협의 주체가 되지 못한다"는 법 해석을 근거로 협상을 거부했습니다. 산정 기준 공개 역시 사업자가 응할 법적 의무가 없습니다.

주민들은 분양가 조정이 어렵다면 임대 기간을 2년 연장해 줄 것을 요구했지만, 사업자 측은 이마저도 받아들이지 않았습니다.

국토교통부·지자체가 중재해도 강제할 수 없는 이유는 뭔가요?

국토교통부와 전주시가 중재에 나섰지만 "중지하라"고 명령할 수 있는 법적 근거가 없습니다. 전주시 관계자는 "법이 일방적으로 임대사업자에게 유리하게 돼 있다"고 직접 밝혔습니다. 현행법 아래서 공공기관의 개입은 행정적 권고 수준에 머무릅니다.

그래서 어떻게 하면 되나

민간임대 아파트 계약 전, 분양전환 방식과 가격 결정 관련 조항을 계약서에서 반드시 확인해야 합니다. 이미 거주 중이라면 국토교통부나 지자체에 행정적 중재를 요청할 수 있지만 강제력이 없다는 점은 알아두어야 합니다. 민간임대 분양전환가 규제 강화를 위한 제도 보완 논의가 이어지고 있어 관련 입법 동향을 주시하는 것도 방법입니다.