매년 7월과 9월에 날아오는 재산세 고지서 계산법과 1주택자 특례 혜택 정리
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 공시가격(정부가 매년 공표하는 주택 가격)에 공정시장가액비율(세금 계산에 쓰는 가격 비율)을 곱해 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용합니다. 2026년 기준 1세대 1주택자는 9억 원 이하 주택에 43~45%의 낮은 비율이 적용돼 다주택자보다 세금이 크게 줄어듭니다. 고지서 금액이 예상보다 크게 느껴진다면 본세 외에 지방교육세와 도시지역분까지 합산된 구조 때문입니다.
재산세는 언제, 누구에게 부과되나요?
재산세는 6월 1일에 등기부등본(집 주인을 공식 기록하는 문서)에 소유자로 등록된 사람이 납부합니다. 단 하루가 기준일이라, 6월 2일에 집을 팔아도 그해 재산세는 매도자가 전액 부담합니다. 반대로 5월 말에 매도를 완료하면 재산세를 내지 않아도 됩니다.
납부 시기는 두 차례로 나뉩니다(2026년 기준).
| 구분 | 납부 기간 |
|---|---|
| 주택 1차 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 주택 2차 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 건물분 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 토지분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
주택은 절반씩 두 번 나눠 냅니다. 단 본세(재산세 기본 금액)가 20만 원 이하이면 7월에 한 번에 전액 청구됩니다. 납부 기한을 넘기면 가산금 3%가 즉시 붙으니 고지서를 받는 즉시 납부하는 것이 좋습니다.
재산세 계산 공식이 어떻게 되나요?
재산세 계산은 세 단계입니다.
- 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미에서 무료 조회
- 과세표준 계산 — 공시가격 × 공정시장가액비율
- 재산세 계산 — 과세표준 × 세율
공정시장가액비율이란 공시가격 전체에 세금을 매기지 않고, 그 일부 비율만큼만 기준으로 삼겠다는 뜻입니다. 이 비율이 낮을수록 과세표준이 줄어 세금도 낮아집니다.
2026년 기준 공정시장가액비율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 일반 주택 (다주택자 포함) | 60% |
| 1세대 1주택 특례 (공시가격 9억 원 이하) | 43~45% |
예를 들어 공시가격 6억 원 주택의 경우, 다주택자는 과세표준이 3억 6천만 원이 되지만 1주택자는 약 2억 6천만 원대로 낮아집니다. 과세표준이 줄면 낮은 세율 구간에 걸릴 수 있어 세금 차이가 상당히 벌어집니다.
고지서 금액이 생각보다 큰 이유가 있나요?
고지서에 찍힌 금액은 본세 하나가 아니라 세 항목을 합산한 값입니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 본세 | 재산세 기본 금액 |
| 지방교육세 | 본세의 20% |
| 도시지역분 | 도시 지역에 추가로 부과되는 항목 |
항목별로 나눠보면 고지서 금액이 어떻게 구성됐는지 이해하기 쉽습니다.
부부 공동명의로 바꾸면 재산세가 줄어드나요?
재산세는 공시가격 전체를 기준으로 한 번에 부과한 뒤 지분 비율대로 나눠 내는 구조입니다. 공동명의를 해도 재산세 총액은 변하지 않습니다.
반면 종합부동산세(종부세, 고가 주택에 추가로 내는 세금)는 사람별로 개별 과세하기 때문에 공동명의가 유리한 경우가 있습니다. 재산세와 종부세는 별개로 판단해야 합니다.
그래서 어떻게 하면 되나요?
부동산공시가격알리미에서 본인 공시가격을 무료로 조회한 뒤, 1주택 여부를 선택해 재산세 계산기에 입력하면 본세·지방교육세·도시지역분 항목별 예상 금액을 확인할 수 있습니다. 납부 기한은 1차 7월 31일, 2차 9월 30일이며, 하루라도 넘기면 가산금 3%가 즉시 부과됩니다(2026년 기준).