등기부등본이 깨끗해도 낭패 보는 이유, 건축물대장 필수 확인 6가지

등기부등본과 건축물대장, 역할이 어떻게 다른가요?

두 서류는 전혀 다른 기관이, 전혀 다른 목적으로 관리합니다.

권리는 등기부등본이 기준, 건물 실제 상태는 건축물대장이 기준입니다. 두 서류의 내용이 다르다면, 건물 현황은 건축물대장이 진짜입니다.

건축물대장은 건물 종류에 따라 두 가지로 나뉩니다.

• 일반건축물대장: 단독주택·다가구주택·상가처럼 건물 전체 소유주가 한 명인 경우
• 집합건축물대장: 아파트·다세대주택·오피스텔처럼 호수별로 소유자가 각각 다른 경우 → 건물 전체 정보를 담은 표제부와 계약하려는 개별 호수 정보를 담은 전유부로 다시 나뉩니다

계약 전 건축물대장에서 반드시 확인해야 할 6가지

계약서에 도장 찍기 전, 아래 6가지를 순서대로 체크하세요.

1. 건축물 용도

서류상 주택인지, 상가·근린생활시설인지 확인합니다. 상가로 허가받고 주거용으로 불법 개조한 방에 들어가면 전입신고나 전세자금대출에 심각한 문제가 생깁니다.

2. 면적

대장상 면적과 등기부등본상 면적이 일치하는지 비교합니다.

3. 층수 및 구조

실제 건물 층수와 대장상 층수가 맞는지 확인합니다. 허가 없이 다락방을 주거 공간으로 늘린 불법 증축 사례가 많습니다.

4. 사용승인일

건물이 합법적으로 사용 허가된 날짜입니다. 이 날짜가 누락되어 있으면 미등기 건물이거나 불법 건축물일 가능성이 높습니다.

5. 위반건축물 여부 ★ 가장 중요

이 정보는 등기부등본에는 절대 나오지 않고, 오직 건축물대장에만 표시됩니다. 발코니 무단 확장, 옥탑방 무허가 증축 등이 단속에 걸리면 건축물대장 첫 페이지 우측 상단에 노란 바탕으로 '위반건축물' 표시가 붙습니다.

6. 건축물의 종류

다가구주택(단독, 건물 전체 소유)인지, 다세대주택(집합, 호수별 소유)인지 명확히 구분해야 합니다. 세금 계산법과 전세보증보험 가입 조건이 완전히 달라지기 때문입니다.

위반건축물로 지정되면 어떤 불이익이 생기나요?

등기부등본이 아무리 깨끗해도 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있으면 다음 불이익이 따라옵니다.

실제로 융자 없이 깨끗해 보인 다가구주택을 매수하려다 계약 직전 건축물대장을 확인해보니, 옥상에 허가 없이 만든 조립식 방이 불법 증축으로 등재되어 있었던 사례도 있습니다. 대장 확인 한 번이 수백만 원 피해를 막은 셈입니다.

건축물대장은 어디서 무료로 열람할 수 있나요?

정부24 또는 국토교통부 세움터 홈페이지에서 주소만 입력하면 누구나 무료로 열람·발급할 수 있습니다. 계약 전에 직접 떼어보는 것이 필수입니다.