등기부등본 클린해도 전세 보증금 날리는 이유와 계약 전 3단계 확인법

등기부등본이 알려주지 않는 것 2가지

등기부등본은 소유자가 누구인지, 빚이 얼마인지를 보여주는 서류입니다. 하지만 아래 두 가지는 절대 알 수 없습니다.

1. 건물이 불법 건축물인지 여부

'근생 빌라'란 서류상 상가나 근린생활시설(주민 편의 시설)로 허가받은 뒤, 싱크대와 바닥난방을 설치해 주택처럼 꾸민 불법 건축물입니다.

이런 집에 전세로 들어가면:

• HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환 보증 가입이 거절됩니다
• 전세자금 대출이 즉시 거절되거나 회수될 수 있습니다
• 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지켜줄 안전 장치가 없습니다

2. 집주인 세금 체납 여부

집주인이 국세를 체납한 상태에서 집이 경매로 넘어가면, '조세 채권 우선 원칙'에 따라 국가가 세입자 보증금보다 먼저 세금을 가져갑니다. 이 체납 사실은 등기부등본에 기재되지 않습니다.

건축물대장, 어디를 봐야 할까요

건축물대장은 '집의 건강 기록부'입니다. 반드시 계약 당일 정부24(gov.kr)에서 직접 발급받아야 합니다. 중개사가 주는 출력물은 날짜가 오래됐거나 위조될 수 있어 믿지 마세요.

위반 건축물 표시는 베란다 불법 확장이나 옥탑방 무허가 증축 등 원상복구 명령을 받은 건물임을 뜻합니다. 이행강제금(원상복구를 안 하면 반복 부과되는 벌금)과 전세자금 대출 즉시 회수로 이어집니다.

안심전세 앱으로 집주인 체납·블랙리스트 확인하기

안심전세 앱은 주택도시보증공사(HUG)가 만든 앱으로, 기존에는 개인정보라는 이유로 알 수 없었던 임대인의 세금 체납 내역과 과거 보증 사고 이력(보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 지급한 악성 임대인 명단)을 조회할 수 있습니다.

단, 집주인 동의가 필요합니다.

> 집주인이 조회를 거부한다면, 그 자체가 강력한 위험 신호입니다. 보증금을 맡기는데 세금 납부 내역도 보여주지 못한다면 계약을 재고해야 합니다.

세 가지가 모두 클린일 때만 계약금 입금을 고려할 수 있습니다. 등기부등본의 근저당, 건축물대장의 위반 표기, 안심전세 앱의 체납 — 이 중 하나라도 걸리면 진행하지 않는 것이 원칙입니다.

계약서 특약에 반드시 넣어야 할 문구

구두 약속은 법정에서 효력이 없습니다. 아래 문구를 계약서 특약 사항란에 직접 기재해야 합니다.

> 임대인은 전세보증금 반환 보증에 적극 협조하며, 가입 거절 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다.

이 특약이 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 취할 수 있는 법적 수단이 크게 줄어듭니다.

계약서에 도장을 찍기 전, 2026년 기준 반드시 확인할 3단계를 정리합니다.

1. 건축물대장 — 정부24에서 계약 당일 직접 발급. 우측 상단 위반 도장 + 용도란 확인
2. 안심전세 앱 — 집주인에게 조회 요청. 거부 시 계약 재고
3. 계약서 특약 — 전세보증보험 가입 거절 시 계약 무효 및 보증금 즉시 반환 명시

집주인에게 서류를 요청하는 것을 미안해할 필요 없습니다. 깐깐하다는 말을 듣는 것이 보증금을 잃는 것보다 훨씬 낫습니다.