등기부등본 받을 때 말소사항 포함으로 받아야 하는 진짜 이유

말소사항 포함과 현재 유효 사항만, 뭐가 다른가요?

등기부등본 발급 신청 시 선택 항목이 있습니다.

• 현재 유효 사항만: 지금 살아 있는 근저당·가압류 등만 표시
• 말소사항 포함: 과거에 등기됐다 해제된 권리 + 소유자 변동 내역 + 소유권 취득 원인까지 전부 표시

"현재 유효 사항만"으로 받으면 지금 깨끗해 보이는 집도 복잡한 과거 이력을 숨기고 있을 수 있습니다.

실제 사례 — 싸게 나온 집에 있던 것

시세가 2억 8천~3억 수준인 아파트가 2억 5천만 원에 급매로 나왔습니다. 로얄동 중간층에 최근 리모델링까지 완료된 집이었습니다.

현장에서 바로 등기부를 확인해 보니 상황이 달랐습니다.

2.5억에 팔아도 빚을 갚고 나면 남는 게 거의 없는 상태였습니다.

말소사항 포함으로 발급된 등기부에는 소유권 취득 원인이 상속으로 기재돼 있었습니다. 추가 확인 결과, 이전 소유자가 집 안에서 흉사로 고인이 된 집이었습니다.

흉사가 있었던 집, 법적으로 어떻게 되나요?

흉사(병·노환이 아닌 사유로 집 안에서 사망 사건이 발생한 것)는 부동산 거래에서 고지 의무(매도인이 미리 알려야 할 법적 의무) 대상입니다.

집주인이 이를 숨기고 계약을 진행했다면 법적으로 계약 취소를 요구할 수 있습니다.

이 집은 소문이 나면서 1년 이상 안 팔렸습니다. 결국 갭투자자(전세를 끼고 집을 매수해 시세차익을 노리는 방식)가 시세보다 싸게 사서 전세 임차인을 구했고, 이후 새 매수인에게 당시 시세로 팔아 이익을 챙겼습니다.

갭투자자가 집을 살 때, 그리고 새 매수인이 계약할 때 이 사실을 몰랐을 가능성이 높습니다.

말소사항 포함 등기부에서 꼭 봐야 할 항목은?

1. 소유권 취득 원인 — 매매·증여·상속 중 무엇인지 확인. 상속이면 이전 소유자의 경위 추가 확인
2. 근저당 이력 — 현재 말소됐어도 고금리 대부업체 설정 이력이 있으면 주의
3. 압류·가압류 이력 — 반복적으로 등기·해제된 이력이 있으면 재정 상태 확인 필요

등기부를 확인했더니 소유권 취득 원인이 상속이고 뭔가 찝찝하다면, 계약 담당 공인중개사에게 적극적으로 확인을 요구하세요. 관리사무소나 인근 상가에 조심스럽게 물어보는 것도 방법입니다.

직접 사실을 알려주진 않더라도 "이 집 특별한 문제 없죠?"라는 한마디에 상대방의 반응을 보는 것 자체가 단서가 됩니다.