동탄·용인기흥·구리 규제지역 지정, 대출·갭투자·실거주 한 번에 정리

동탄·용인기흥·구리는 왜 이번에 규제지역이 됐나요?

세 지역은 2025년 10월 토지거래허가구역 지정 당시 제외됐던 비규제 지역입니다. 이후 반도체 업계 호황으로 유입된 유동성과 GTX-A 계통 교통망 개선 기대감이 겹치며 집값이 급격히 올랐습니다.

• 동탄구 2026년 누적 상승률: 11.4% (2026년 기준, 전국 최고 수준)
• 동탄역 인근 전용 84㎡ 아파트: 2025년 6월 11억 원 → 2026년 6월 18억 원 초과 (약 70% 상승)
• 용인 기흥구·경기 구리시도 경기도 평균을 크게 웃도는 상승세

비규제 지역에서 갭투자가 가능하고 대출도 넉넉하게 받을 수 있었던 조건이 매수 수요를 더 끌어들인 배경으로 꼽힙니다.

규제지역 지정 후 달라지는 것은 무엇인가요?

LTV 40%는 집값이 10억 원이라면 최대 4억 원까지만 빌릴 수 있다는 뜻입니다(규제 전 7억 원 대비 3억 원 감소). 다주택자는 취득세·양도소득세 모두 중과 대상이 되어 세금 부담도 크게 늘어납니다.

갭투자가 사실상 불가능해지는 이유가 뭔가요?

토지거래허가구역으로 묶이면 아파트 거래 시 관할 관청에 허가를 받아야 하고, 허가 조건 자체가 '직접 거주 목적'이어야 합니다. 허가를 받은 뒤 2년간 본인이 실거주해야 하므로, 집을 사고 세입자를 들이는 구조가 허용되지 않습니다.

기존 갭투자는 세입자의 전세 보증금으로 집값 일부를 충당한 뒤 적은 자기 자금으로 매수하는 방식이었습니다. 2년 실거주 의무가 생기면서 이 방식이 사실상 막혔습니다. 규제 시행 전날 거래를 서두르는 매수자가 몰려 중개사무소마다 전화가 폭주했다는 현장 반응도 나왔습니다.

서울 전세 시장은 지금 어떤 상황인가요?

공급 감소가 가격 급등으로 이어지고 있습니다. 2026년 6월 기준 상황은 다음과 같습니다.

기존 세입자는 계약갱신청구권(전세 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리)을 행사하면 5% 이내 인상으로 계약을 유지할 수 있습니다. 반면 새로 계약하는 사람은 현재 시세를 그대로 부담해야 해서, 같은 아파트에서 신규와 갱신 전세 보증금이 면적에 따라 2~3억 원 차이 나는 이중 구조가 고착되고 있습니다.

서울 아파트 입주 물량이 2026년에 이어 2027년에도 계속 줄어드는 추세여서 전세 공급 부족은 당분간 지속될 전망입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

동탄·기흥·구리에서 매수를 검토 중이라면 LTV 40% 기준으로 대출 한도를 다시 계산하고, 토지거래허가 절차와 2년 실거주 의무 조건을 관할 관청에서 확인해야 합니다. 서울에서 전세를 새로 구한다면 신규 계약 시세가 갱신보다 상당히 높으므로, 기존 계약 갱신 가능 여부를 먼저 확인하고 계약갱신청구권 행사를 적극적으로 검토하는 것이 유리합니다.