동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 지정 후 갭투자·주담대 무엇이 달라지나

토지거래허가구역이 되면 집 사는 방식이 어떻게 달라지나요?

토지거래허가구역(토허제)으로 지정된 지역에서는 주택을 매수하기 전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 심사의 핵심 요건은 실거주 목적입니다.

직접 들어가 살 계획이 없다면 허가 자체가 나지 않기 때문에, 전세 보증금을 끼고 집을 사두는 갭투자(= 전세 보증금으로 매수 자금 일부를 충당해 소액으로 집을 사는 방식)는 불가능해집니다. 대출 한도도 실거주자 기준으로 제한됩니다.

2026년 7월 기준, 국토교통부 고시로 화성 동탄·용인 기흥·구리가 신규 지정됐습니다.

다주택자는 2026년 7월부터 주담대를 얼마나 받을 수 있나요?

2026년 7월 1일부터 다주택자는 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없는 구조로 바뀌었습니다. 기존 대출의 만기 연장도 원칙적으로 제한됩니다(금융위원회 가계부채 관리방안).

세입자 임대차 계약 기간 중이거나 법적으로 매도가 불가능한 경우 등 일부 예외 사유가 있지만, 해당하지 않으면 대출 없이 버텨야 하는 상황이 됩니다.

집값이 고점일 때 대출을 꽉 채워 집을 산 다주택자는 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 팔기 어렵고, 대출도 더 이상 나오지 않아 이른바 진퇴양난 상태에 놓이는 구조입니다.

집을 팔 때 양도세가 얼마나 더 붙나요?

현행 소득세법 기준으로 조정대상지역 내에서 다주택자가 집을 팔 때는 기본 세율에 중과세율이 더해집니다.

장기보유특별공제(10년 이상 보유 시 최대 30~80% 공제)가 통째로 배제되기 때문에 체감 세금 부담은 세율 수치보다 훨씬 큽니다.

1주택자도 양도차익에 대한 비과세(12억 원 한도)를 받으려면 2년 이상 실거주 요건을 반드시 채워야 합니다.

주담대 금리 7.5%를 넘으면 실제 대출자 부담이 어떻게 달라지나요?

2026년 7월 현재 시중 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리 상단이 7.5%를 돌파했습니다. 수년 전 2~3%대 금리에 대출을 받았던 이들이 갱신 시점을 맞으면 같은 원금이라도 매달 내는 이자가 크게 늘어납니다.

미국 국채 금리와 한국 국채 금리도 4%대 수준까지 올라와 있고, 미 연준·한국은행 모두 추가 인상 가능성을 내비치고 있어 단기간에 금리가 내려가기를 기대하기 어려운 환경입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

토허제 지정 지역에서 매수를 검토 중이라면 관할 구청의 허가 요건과 실거주 의무 기간을 먼저 확인해야 합니다. 다주택자라면 보유 주택 중 조정대상지역 해당 여부와 세입자 임대차 계약 만료 시점을 미리 파악하고, 대출 만기 시점도 함께 점검해 두는 것이 유리합니다.