다주택자여도 중과 안 되는 주택이 있습니다 양도세 취득세 제외 조건 총정리

양도세 중과에서 빠지는 주택 조건은 무엇인가요?

2026년 5월 10일 기준, 조정지역에서 집을 팔 때 2주택자면 기본 세율에 20%가 추가되고, 3주택 이상이면 30%가 더 붙습니다. 장기보유특별공제(오래 갖고 있으면 세금을 깎아주는 혜택)도 받지 못합니다.

소득세법 시행령에서 인정하는 중과 제외 조건은 다음과 같습니다.

공시가 1억 이하 주택은 조건을 잘 봐야 합니다. 이 집을 먼저 팔 때만 중과를 면제해 주고, 다른 집을 먼저 팔면 그때는 1억 이하 집도 주택수에 포함됩니다. 또 3주택 이상이 되면 어떤 집을 먼저 팔더라도 전부 중과 대상이 됩니다. 2주택과 3주택에 적용되는 규정이 달라서입니다.

취득세 중과는 어떤 집이 예외인가요?

현행 취득세는 조정지역 기준으로 두 번째 주택부터 8%, 세 번째 이상은 12%로 오릅니다. 비조정지역과 지방에서는 세 번째부터 8%, 네 번째부터 12%로 중과됩니다.

아래 조건에 해당하면 취득세 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.

공시가 1억 이하 주택은 취득세 계산에서 효과가 특히 큽니다. 이 주택을 아무리 많이 보유하고 있어도 다른 주택을 새로 살 때 기존 보유 수에 포함되지 않습니다. 즉, 조정지역에서 공시가를 초과하는 집을 새로 취득해도 첫 번째 주택을 사는 것과 같은 세율(약 1%)만 냅니다.

기축 소형 임대 주택도 조건만 갖추면 여러 채를 취득해도 중과 없이 월세 수입을 늘려갈 수 있는 구조입니다. 다만 전용 60㎡ 이하·공시가 기준·임대사업자 이중 등록이 모두 충족되어야 하며, 하나라도 빠지면 혜택이 적용되지 않습니다.

세금 규정은 조건이 복잡하고 자주 바뀝니다. 세무사에게 상담할 때 "이 조건에서 중과 제외가 맞는지 확인해 주세요"처럼 구체적으로 물어보면 정확한 답을 받을 확률이 높아집니다.