다주택자가 조정대상지역 집 팔 때 무주택자 조건과 실거주 유예 한 번에 정리

토지거래허가 먼저인가요, 계약서 먼저인가요?

반드시 토지거래허가를 먼저 받아야 합니다. 허가를 받기 전에 계약서를 쓰거나 계약금을 주고받으면, 적법한 거래로 인정받지 못합니다. 그렇게 되면 양도소득세 중과 배제(= 무거운 세금을 피하는 것)를 받을 수 없습니다.

거래 절차 순서는 아래와 같습니다.

1. 토지거래허가 신청 및 취득 (신청일로부터 15일 영업일 이내 심사, 부동산 거래 신고법 기준)
2. 허가 취득 후 매매계약서 작성
3. 계약금 이체 — 이체 내역이 증빙 서류가 됩니다

가계약 또는 토지거래허가 전에 체결한 사전 약정은 계약으로 인정하지 않습니다. 허가 이전 거래 내역이 남아 있으면 계약 자체가 무효로 볼 수 있습니다.

잔금은 계약 후 얼마 안에 치러야 하나요?

지역에 따라 잔금 기한이 다릅니다.

신규 지정 지역에 2개월이 더 주어진 이유는, 지정된 지 얼마 되지 않아 준비 시간이 필요하다는 취지입니다. 신규 지역의 토지거래허가 기간도 같은 6개월로 맞춰 입법이 추진됩니다.

매수자가 무주택자여야 한다는데 기준 시점이 언제인가요?

임대 중인 주택을 매수할 때는 아래 시점을 기준으로 무주택자 여부를 판단합니다.

분양권(아직 지어지지 않은 집에 대한 권리)·입주권·주거용 오피스텔이 무주택자 기준에 포함되는지는 2026년 2월 기준 명확한 해석이 나오지 않았습니다. 양도소득세 계산 시 분양권·입주권·주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되므로, 해당 자산이 있는 매수자는 반드시 전문가 확인이 필요합니다.

1주택자가 파는 경우에는 실거주 의무 유예와 전입 신고 기간 유예 모두 적용되지 않습니다. 이 보완 조치는 매도인이 다주택자인 경우에만 해당합니다.

임대 중인 집을 팔 때 실거주 의무는 어떻게 되나요?

원래 조정대상지역 주택을 사면 실거주(= 실제로 그 집에 살아야 하는 의무)를 해야 합니다. 임대 중인 주택에 대해서는 2026년 2월 12일 발표 기준으로 아래와 같이 유예가 인정됩니다.

• 2026년 2월 12일 당시 체결되어 있던 임대차 계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 입주를 미룰 수 있습니다.
• 단, 발표일 이후 2년 이내에는 반드시 실거주 입주를 완료해야 합니다.

임대차 계약이 끝난 뒤 바로 입주하거나, 늦어도 2028년 2월 12일 이전까지는 입주해야 하는 구조입니다. 임대 계약 종료 후 빈집으로 두는 것은 허용되지 않습니다.

전입 신고는 언제까지 해야 하나요?

주택담보대출을 받아 집을 산 경우, 전입 신고(= 주민등록 주소를 해당 주택으로 옮기는 것) 기한이 2026년 2월 12일부터 달라집니다.

임대 기간이 대출 실행 후 6개월을 넘기는 경우, 임대차 계약이 끝난 뒤 1개월까지 전입을 허용하는 방식입니다. 임대차 계약이 길수록 전입 신고 유예도 더 넉넉해집니다.

전세대출을 쓰고 있는 매수자는 대출이 바로 회수되나요?

규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 살 때 전세대출(= 세입자로 살며 받은 대출)이 회수되는 기존 규정이 있습니다. 이번 조치에서는 임대차 계약 기간 동안에는 전세대출을 회수하지 않겠다고 밝혔습니다. 계약 기간이 끝난 뒤에는 기존 회수 규정이 그대로 적용됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

다주택자가 조정대상지역 임대 중인 주택을 팔 계획이라면, 토지거래허가 취득 → 매매계약 → 계약금 이체 순서를 반드시 지키고, 매수자가 허가 신청일 기준으로 무주택자인지(분양권·주거용 오피스텔 포함 여부 포함) 미리 확인해야 합니다. 실거주 이행 시점과 전입 신고 기한은 개별 임대차 계약 종료일을 기준으로 따로 계산해 두어야 합니다.