다주택자 양도세 중과 재시행 이후 달라진 세율과 잔금 기한 정리
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과가 재시행되었습니다. 2주택자 +20%p·3주택 이상 +30%p 세율 가산과 함께 장기보유특별공제가 배제되어 시세차익의 최대 82.5%가 세금으로 부과될 수 있습니다. 5월 9일 이전 본계약·계약금 금융 이체를 완료한 경우는 중과 없이 매도할 수 있으며, 지역에 따라 계약일로부터 4개월(기존 조정지역) 또는 6개월(신규 조정지역) 이내 잔금·등기 완료 요건이 적용됩니다. 매수자는 토지거래허가일 이후 실거주 전입 의무가 부여되며, 기존 세입자가 있는 경우 최장 2028년 2월 11일까지 유예가 가능합니다.
1. 중과 재시행 전후 세율 비교
| 구분 | 5월 9일 이전 | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 가능 | 조정대상지역 다주택자 배제 |
| 최대 세 부담 | 기본세율 구간 | 시세차익의 최대 82.5% |
비조정지역 보유 주택은 중과 적용 대상이 아닙니다. 보유 기간이 2년 미만인 경우에는 중과세율 대신 단일세율(50% 또는 40%)이 별도로 적용됩니다.
2. 핵심 변화 — 중과 면제 기준이 '잔금·등기'에서 '계약'으로
기존에는 2026년 5월 9일까지 잔금을 청산하고 소유권 이전 등기를 완료해야 중과 면제를 받을 수 있었습니다. 이번 재시행에서 기준이 변경되어 5월 9일까지 아래 두 가지 요건을 갖추면 중과가 배제됩니다.
- 부동산 거래 신고 대상 본계약서 체결
- 계약금을 금융 거래로 이체하고 이체 증빙 확보
가계약·사전약정서는 부동산 거래 신고 대상이 아니므로 이 기준에서 인정되지 않습니다. 현금으로 계약금을 지급하면 증빙 확보가 어려울 수 있으므로 반드시 금융 이체로 처리해야 합니다.
3. 지역별 잔금·등기 완료 기한
5월 9일 이전 계약을 완료한 경우, 잔금 지급 및 소유권 이전 등기는 지역에 따라 아래 기한 내에 마쳐야 중과 배제를 유지할 수 있습니다.
| 지역 구분 | 해당 지역 | 잔금·등기 기한 |
|---|---|---|
| 기존 조정지역 | 강남·서초·송파·용산 | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 신규 조정지역 | 강남 4구 외 서울 + 경기 12개 지역 | 계약일로부터 6개월 이내 |
토지거래허가 구역의 경우 매매계약 후 구청에 허가 신청을 접수하면 약 2주간의 심사를 거쳐 허가가 발급되며, 허가 이후 등기 업무를 진행할 수 있습니다.
4. 매수자 실거주 의무 및 주담대 전입 유예 조건
토지거래허가 구역에서 매수하는 경우 허가일로부터 4개월(기존 조정지역) 또는 6개월(신규 조정지역) 이내에 실거주 전입신고가 의무입니다. 기존 세입자가 있으면 임대차 기간 종료일까지 입주 시기가 유예되나, 최종 기한은 2028년 2월 11일입니다.
주택담보대출 실행 시에도 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입신고 의무가 부여됩니다. 아래 조건을 모두 충족하는 거래에 한해 최장 2년까지 유예가 인정됩니다.
- 매도자: 다주택자
- 매수자: 무주택자
- 유예 기한: 기존 임대차 계약 종료일 +1개월 이내 (최장 2년)
무주택자 여부 판단 기준 시점은 토지거래허가 신청일 또는 주택담보대출 신청일입니다. 대출금 수령일이 아닌 은행 접수일이 기준입니다.
5. 결론
5월 9일 이전 본계약·계약금 금융 이체를 완료했다면 지역별 잔금·등기 기한(4개월 또는 6개월) 준수가 중과 배제의 핵심입니다. 매도자는 다주택자 여부·조정지역 해당 여부·보유 기간 2년 이상을 먼저 확인하고, 매수자는 실거주 의무 기한과 주담대 전입 유예 조건을 사전에 점검해야 수천만 원에서 수억 원 수준의 세금 차이를 피할 수 있습니다.