다주택자 양도세 중과 유예 종료 세금 얼마나 늘고 어떻게 대응하나

1. 중과 유예 종료 핵심 내용

다주택자 양도소득세 중과는 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본 세율에 추가 세율을 부과하는 제도입니다. 매년 1년씩 유예를 반복해 왔지만 2026년에는 연장 없이 5월 9일부로 종료가 확정됐습니다.

• 대상 지역: 서울 전 지역 및 경기도 12곳(2025년 10월 15일 조정대상지역 지정 기준)
• 계약 기준: 5월 9일 이전 본계약 체결(가계약은 유예 적용 계약으로 인정되지 않음)
• 잔금 납부 유예: 기존 조정대상지역(용산·강남·서초·송파) 4개월, 신규 지정 지역 6개월 이내

2. 중과 적용 시 세율 변화

중과 상태에서는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 일반 과세에서는 15년 보유 시 시세차익의 최대 30%를 공제받지만, 중과 시에는 보유 기간과 무관하게 시세차익 전액에 세율이 부과됩니다.

3. 세금 규모 비교

시세차익 10억 원 기준, 3주택 중과 적용 후 수중에 남는 금액은 약 2억 5천만 원에 그칩니다. 일반 과세 시 약 7억 2천만 원이 남는 것과 비교하면 세금이 약 3배 가까이 증가합니다.

4. 다주택자 대응 선택지

① 5월 9일 이전 매도

세부담이 가장 낮은 시점입니다. 토지거래허가 대상 구역 내 매물은 허가 처리에 약 2~3주(15 영업일 기준)가 소요되므로, 4월 셋째 주까지 본계약을 체결해야 5월 9일 전 허가 취득 및 본계약 완료가 가능합니다.

② 보유 유지

5월 9일 이후에도 매도를 강행하면 중과 세율이 적용됩니다. 대신 보유를 선택하면 종합부동산세 부담이 발생합니다. 현행 기준으로 종합부동산세 중과는 과세표준 12억 원 초과분에 적용되며, 공시가격 12억 원 수준의 아파트 3채를 부부 공동명의로 보유할 경우 연 종부세 합계는 약 480만 원 수준입니다. 단독명의로 중과 구간에 해당할 경우 연 약 1,700만 원으로 증가합니다. 향후 종합부동산세 개정이 예정돼 있어 부담이 커질 수 있습니다.

③ 증여

2026년 초 증여 건수가 전년 동기 대비 2배 이상 급증한 것으로 나타났습니다. 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 초과 주택을 다주택자 부모가 자녀에게 증여할 경우 취득세 중과가 적용됩니다.

증여세와 취득세를 합산한 세부담은 시가 15억 원 주택 기준 약 5억 8천만 원, 시가 25억 원 기준 약 11억 원에 달합니다. 증여세는 연부연납 제도를 통해 5년 분할 납부가 가능하지만, 취득세는 일시 납부가 원칙입니다.

5. 결론

5월 9일을 기준으로 다주택자의 양도세 부담이 최대 3~4배 증가하므로, 매도를 계획 중이라면 4월 셋째 주 이전에 본계약을 체결하는 것이 중요합니다. 보유·증여를 선택할 경우에도 향후 종합부동산세 개정 방향 및 세율 변화를 주시하며 전략을 수립해야 합니다.