다주택자 양도세 중과 부활, 날짜 하나로 세금 9천만원 차이 납니다

중과 해당 여부 먼저 확인하세요

집이 두 채라고 해서 무조건 중과(세금을 더 무겁게 매기는 것)가 붙는 건 아닙니다. 아래 세 가지 조건이 동시에 충족될 때만 적용됩니다.

하나라도 해당이 안 되면 기본 세율만 적용됩니다.

비수도권이거나 경기도 규제지역 밖이라면 중과가 붙지 않을 수 있습니다. 조정 대상 지역 여부는 국토교통부 홈페이지에서 직접 조회할 수 있습니다.

세율이 얼마나 올라가나요

소득세법 제104조 기준, 2026년 5월 10일 시행 세율입니다.

지방소득세는 양도세의 10%를 추가로 납부하는 세금입니다.

3억 차익이 나도 3주택 이상이면 세금이 2억 원을 훌쩍 넘는 구조입니다.

세율 계산보다 실제 세부담이 훨씬 큰 이유

중과가 붙으면 장기보유특별공제(오래 보유할수록 차익을 줄여 주는 혜택)도 함께 사라집니다.

• 3년 이상 보유부터 공제 시작, 10년 이상이면 최대 30% 공제 (소득세법 제95조)
• 중과 적용 시 이 공제 자체가 없어짐
• 1세대 1주택 비과세(12억 원까지 양도세 없음)도 다주택자 신분에서는 적용되지 않음

서울 아파트 2채 중 1채 매도 가상 사례입니다 (취득가 4억, 양도가 7억, 차익 3억, 보유 8년).

필요 경비·과세표준 구간을 단순화한 예시입니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다.

지금 선택할 수 있는 방향 3가지

중과가 부활했다고 무조건 팔아야 하는 건 아닙니다. 보유 지역·차익 크기·보유 기간에 따라 방향이 달라집니다.

① 매도

차익이 크지 않고 지역 전망도 불투명하다면 세금을 내더라도 정리하는 선택지입니다. 중과 이후 외곽·강북 일부에서 급매물이 늘어나는 흐름이 이 판단에서 나옵니다.

② 버티기

팔지 않으면 양도세가 없습니다. 강남·용산·마포·성동처럼 수요가 탄탄한 지역이라면 보유세를 감수하고 버티는 선택도 있습니다. 다만 재산세·종합부동산세는 계속 납부해야 합니다.

③ 증여

집값이 낮아진 시점의 증여는 증여세 기준 시가가 낮아져 유리할 수 있습니다. 단, 증여세와 자녀의 취득세가 함께 발생하므로 반드시 총비용을 시뮬레이션해 봐야 합니다.

어느 방향이 맞는지는 정답이 하나인 문제가 아닙니다. 정확한 세액은 세무사와 확인하시기를 권합니다.

자주 묻는 질문 3가지

일시적 2주택이면 중과에서 빠지나요?

일반적으로 제외됩니다. 기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 산 경우, 일정 요건을 충족하면 1주택으로 봐서 일반 세율이나 비과세가 적용됩니다. 다만 조정 대상 지역 여부와 취득 시점에 따라 요건이 달라지므로 반드시 본인 상황을 확인해야 합니다.

여러 채 정리하고 마지막 1채만 남기면 바로 비과세가 되나요?

보유 기간은 1주택이 된 날이 아니라 그 집을 취득한 날부터 계산합니다. 오래전에 산 집이라면 이미 2년이 넘어 비과세 요건을 충족할 가능성이 있습니다. 단 거주 요건 등 세부 조건은 따로 확인해야 합니다.

증여와 매도 중 어느 쪽이 세금이 더 적을까요?

케이스마다 다릅니다. 차익이 크고 세율이 높은 집이라면 증여가 유리할 수 있지만 증여세와 자녀의 취득세를 합산한 총비용을 비교해야 합니다. 보유 기간·자녀 수·기존 증여 이력에 따라 결과가 달라집니다.