다주택자 양도세 중과 2026년 5월 부활 내용과 절세 방법 한눈에 보기

다주택자 양도세 중과란 무엇이고 언제 다시 시작됐나요?

양도소득세(줄여서 양도세)는 집을 팔아 이익이 생겼을 때 나라에 내는 세금입니다. 기본 세율은 소득 크기에 따라 6%에서 최대 45%까지입니다(소득세법 기본세율).

집을 여러 채 가진 사람에게는 이 기본 세율 위에 추가 세율을 얹는 것이 중과(重課, 세금을 무겁게 매긴다는 뜻)입니다. 소득세법 제104조에 따른 2026년 현행 중과 세율은 다음과 같습니다.

이 중과 제도는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 4년간 유예(잠시 적용하지 않는) 상태였습니다. 2026년 2월 정부가 연장 불가를 공식 발표하면서 2026년 5월 10일부터 중과가 재시행됐습니다.

왜 4년 동안 중과를 걷지 않았나요?

2022년에 금리가 빠르게 오르면서 집값이 떨어지고 거래도 크게 줄었습니다. 이 상황에서 중과세를 그대로 적용하면 다주택자들이 집을 내놓지 않아 매물 부족과 전세난이 더 심해질 수 있다는 판단에서 정부가 한시적으로 유예를 선택했습니다.

중과 부활 전후 시장은 어떻게 움직였나요?

다주택자가 선택할 수 있는 절세 방법 세 가지는?

1. 일시적 2주택 비과세 활용

이사를 가면서 잠시 집이 두 채가 되는 경우, 새 집 취득일로부터 3년 이내에 기존 집을 처분하면 중과 없이 1주택자와 같은 세율을 적용받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조). 이사 타이밍만 잘 맞춰도 중과를 피할 수 있다는 뜻입니다.

2. 1주택으로 정리한 뒤 장기보유특별공제 활용

오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제(보유 기간에 비례해 세금을 줄여주는 제도)는 다주택자에게 적용되지 않습니다. 집을 정리해 1주택이 된 이후 보유 기간이 합산되고, 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다(소득세법 제95조). 다주택 상태에서는 이 혜택 자체를 받을 수 없다는 점이 핵심입니다.

3. 부부 공동명의 전환

한 사람 명의의 집을 부부 공동명의로 바꾸면 양도세 계산 시 이익이 두 사람으로 나뉘어 세금 구간이 낮아지는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만 명의 이전 자체에도 취득세·증여세가 발생할 수 있어, 반드시 세무사와 구체적인 수치를 비교한 뒤 결정해야 합니다.

집이 한 채인 1주택자도 이 제도와 관련이 있나요?

관련이 있습니다. 세 가지 경로로 영향을 받을 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

다주택자라면 현재 보유 주택 수와 취득 시점을 확인하고, 일시적 2주택 적용 여부와 1주택 정리 후 장기보유특별공제 활용 시점을 세무사와 상담해 매도·증여·보유 전략을 정하는 것이 좋습니다. 1주택자라면 장기보유특별공제 개편 논의 동향을 꾸준히 확인해 두세요.