다세대 불법증축 호실 전세, 확정일자 받아도 보증금 보호 안 됩니다

다가구주택은 보호되는데 다세대는 왜 안 되나요?

다가구주택은 101호·201호처럼 호실 번호가 있어도 건물 전체에 주소가 하나입니다. 불법으로 방을 늘려도 그 주소로 전입신고가 되고, 현행 기준으로 주임법 보호와 대항력이 인정됩니다.

다세대주택은 각 호실마다 별도 등기부와 개별 주소가 존재합니다. 불법증축 호실은 이 등록 절차를 거치지 않아 주소 자체가 없는 상태입니다. 주소가 없으면 전입신고를 할 수 없고, 전입신고 없이는 대항력과 주택임대차보호법 보호 모두 적용되지 않습니다.

확정일자까지 정상 발급됐는데 왜 소용없나요?

확정일자는 전입신고가 완료된 이후에 법적 효력을 갖습니다. 전입신고 없이 확정일자만 있으면 경매 절차에서 보증금을 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)가 인정되지 않습니다.

관공서에서 도장을 찍어줬다고 해서 보호가 되는 것이 아닙니다. 불법증축 호실도 확정일자 발급 자체는 가능하지만, 실질적인 보증금 보호와는 별개입니다.

계약 전에 직접 확인할 수 있는 체크리스트

1. 등기부등본 표제부에서 건물이 다가구인지 다세대인지 확인
2. 계약하려는 호실이 등기부에 등재돼 있는지 확인 (없으면 주소도 없는 상태)
3. 계약 전 주민센터에 해당 호실 주소로 전입신고 가능 여부 사전 문의
4. 임대인 등기부등본의 말소된 임차권등기명령(보증금을 못 받은 이전 세입자가 법원에 신청한 이력) 확인 — 앞선 사례에서 이 경력이 두세 번 있었음
5. 설명하는 사람이 공인중개사 자격증 보유자인지, 단순 보조 업무를 맡은 중개보조원인지 확인

계약 당일에는 임대인과 중개인이 여러 명인 상황에서 혼자 가면 "다 괜찮다"는 분위기에 압도당하기 쉽습니다. 이상하다는 느낌이 들면 계약을 잠시 미루고 위 항목부터 확인하는 것이 보증금을 지키는 방법입니다.