다가구·다중주택 불법 건물 유형 7가지와 취득 전 현장 확인법

다가구주택과 다중주택, 어떻게 다른가요

현행 건축법 시행령상 두 유형이 지켜야 하는 기본 기준입니다.

다가구주택 (건축법 시행령 기준)

• 주택으로 쓰이는 층수: 3개층 이하
• 바닥 연면적(각 층 바닥 면적의 합계): 660㎡ 이하
• 세대수: 19세대 이하

다중주택 (건축법 시행령 기준)

• 주택으로 쓰이는 층수: 3개층 이하
• 취사시설(싱크대·가스렌지·쿡탑 등) 설치 원칙적 금지

현재 건축법 개정 후 두 유형의 차이는 크지 않습니다. 가장 뚜렷한 구분점은 취사시설 허용 여부입니다.

원룸건물에서 가장 흔한 불법 유형 7가지

① 근린시설을 주택으로 무단 용도 변경

5층 근린시설(사무·상업 용도로 허가받은 시설)을 준공 후 원룸이나 주인 세대로 바꾸는 경우입니다. 주택 층수가 3개층을 넘거나 세대수가 19세대를 초과하면 다세대 공동주택으로 전환되고, 세금 부담이 크게 늘어납니다.

② 취사시설 불법 설치 (다중주택)

다중주택은 각 방에 싱크대·가스렌지·쿡탑 설치가 금지됩니다. 임대 수익을 높이려고 방마다 취사시설을 달거나, 공동 취사 공간을 개별 원룸으로 개조하면 불법입니다.

③ 방 쪼개기

투룸이나 쓰리룸 내부에 가벽을 세워 여러 개의 원룸으로 나누는 방식입니다. 세대수가 19세대를 초과하면 불법이 됩니다.

④ 테라스·베란다 불법 확장

일조권 사선 제한(이웃 건물 채광 보호를 위해 건물 높이를 사선으로 제한하는 규정)을 무시하고 베란다나 테라스를 샤시·판넬로 막아 실내 공간으로 만들면 불법입니다.

⑤ 옥탑방 무단증축

옥상에 방을 추가로 올리는 경우입니다. 허가 없이 면적·층수를 늘리는 것이므로 불법입니다.

⑥ 필로티 주차장 무단 전용

1층 필로티(기둥만 있고 벽이 없는 개방형 주차 구조) 공간을 원룸·창고·사무실로 막아서 쓰면 불법입니다. 허가받은 주차 공간을 임의로 바꾸는 것이기 때문입니다.

⑦ 연면적 초과 건축

다가구주택은 바닥 연면적 합계가 660㎡ 이하여야 합니다. 이를 초과해 건축하면 불법 건축물이 됩니다.

불법 건물을 취득하면 어떤 문제가 생기나요

민원이 한 건이라도 접수되면 담당 공무원이 현장을 확인하고 벌금 부과와 원상복구 명령을 내립니다.

건물을 재매각할 때도 불법 사항이 있으면 매수자를 구하기 어렵고, 금융기관 감정가에도 불이익이 생길 수 있습니다. 세대수가 19세대를 넘어 공동주택으로 분류되면 세금 구조 자체가 달라집니다.

취득 전 어떻게 확인하나요

건축물대장을 발급받아 층별·호수별 용도를 실제 현장과 하나씩 대조하는 것이 핵심입니다.

1. 정부24 또는 해당 구청에서 건축물대장(일반 건축물대장) 발급
2. 대장상 층별 용도(주택·근린시설·주차장 등)와 현장 사용 현황 비교
3. 각 호실의 취사시설 유무, 가벽 설치 여부, 옥탑·필로티 활용 현황 직접 확인
4. 불법 요소 발견 시 건축사·법무사 등 전문가 상담 후 매수 여부 결정

수익률이 높은 매물일수록 세대수를 불법으로 늘린 경우가 많습니다. 수익률 숫자만 보고 취득하면 예상치 못한 비용 부담이 뒤따를 수 있습니다.