내집마련 가능한 집값 계산하는 법 순자산부터 대출한도까지 한 번에
내집마련에 쓸 수 있는 진짜 돈은 통장 잔액이 아니라 순자산에서 비상금을 빼고 대출 한도를 더해야 정확하게 나옵니다. 순자산은 예금·적금·주식 등 모든 자산에서 학자금·카드론 등 모든 부채를 뺀 금액입니다. 여기서 비상금과 이미 용도가 정해진 돈을 제외한 가용자금에 DSR(소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율) 40% 기준 대출 한도를 합산하면 실제 살 수 있는 집값 범위가 나옵니다. 취득세·중개수수료·등기비용까지 역산해 두지 않으면 잔금날 자금이 부족해질 수 있습니다.
순자산과 통장 잔액은 어떻게 다른가요?
순자산은 내가 가진 돈 전부에서 내가 갚아야 할 빚을 뺀 금액입니다. 통장 잔액이 1억 원이라도 빚이 있으면 그 차이만큼 줄어듭니다.
| 구분 | 포함 항목 |
|---|---|
| 자산 | 예금, 적금, 주식 평가액, 청약통장 잔액 |
| 부채 | 학자금 대출, 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부, 부모님께 빌린 돈 |
예시: 통장 1억 원에서 학자금 2,000만 원·마이너스 통장 1,000만 원·신용대출 1,000만 원을 빼면 순자산은 6,000만 원입니다.
부모님께 빌린 돈처럼 이자 없는 채무도 갚아야 하는 돈이면 빠짐없이 부채에 넣어야 실제 숫자가 나옵니다.
가용자금은 순자산에서 무엇을 더 빼야 하나요?
순자산이 나왔어도 집에 바로 넣을 수 있는 돈은 아닙니다. 두 가지를 추가로 제외해야 합니다.
| 제외 항목 | 이유 |
|---|---|
| 비상금 | 집 산 뒤 차 수리, 병원비, 경조사 등 예상치 못한 지출 대비 |
| 용도가 이미 정해진 돈 | 결혼 자금, 차 교체 예정액 등은 계획이 통째로 무너질 수 있음 |
비상금은 월 생활비의 3배 이상이 기준입니다. 월 생활비가 200만 원이라면 최소 600만~1,200만 원은 따로 남겨둬야 합니다. 이 두 가지를 뺀 나머지가 실제 집에 넣을 수 있는 가용자금입니다.
전세 보증금도 집 살 돈에 넣을 수 있나요?
전세로 살고 있다면 만기에 돌려받을 보증금을 가용자금에 더하는 방법이 있습니다. 다만 아래 두 조건이 모두 확인될 때만 안전하게 계산할 수 있습니다.
- 확실성: 집주인 상황이 달라지거나 분쟁이 생기면 제때 못 받을 수 있습니다
- 타이밍: 새집 잔금일과 보증금 수령일이 맞아야 합니다. 하루라도 어긋나면 자금 공백이 생깁니다
확인되지 않은 상태에서 보증금을 가용자금으로 잡으면 잔금 전날 계획이 뒤틀릴 수 있습니다.
대출 한도는 어떻게 계산하나요?
가용자금만으로 집을 살 필요는 없습니다. 가용자금 + 대출 한도 = 매수 가능한 집값입니다.
2026년 기준 일반 주택담보대출의 대출 한도는 DSR(소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율) 40%로 계산합니다. 연봉 4,000만 원 기준 예시입니다.
| 계산 항목 | 결과 |
|---|---|
| DSR 40% 적용 월 원리금 한도 | 연봉 4,000만 원 ÷ 12개월 × 40% ≈ 월 133만 원 |
| 대출 한도 추산 | 30년 만기·연 4% 기준 → 약 2억 7,000만 원 |
| 가용자금 6,000만 원 합산 | → 매수 가능 집값 범위 약 3억 3,000만 원 |
금리와 만기 조건에 따라 한도가 크게 달라지므로, 본인 연봉과 현재 금리로 직접 계산해야 합니다.
취득세·중개수수료·등기비용은 얼마나 잡아야 하나요?
집값 외에 부대비용이 별도로 나갑니다. 이를 모르고 잔금일을 맞이하면 자금이 부족해지는 경우가 생깁니다.
- 부대비용 기준: 집값의 3~4% 수준 (취득세 + 중개수수료 + 등기비용 합산)
- 3억 3,000만 원짜리 집이면 1,000만 원 이상 추가로 필요합니다
올바른 순서는 부대비용을 먼저 확보해 두고, 나머지 가용자금과 대출 한도로 역산해 집값 범위를 정하는 것입니다.
정책대출 우선순위는 어떻게 되나요?
조건이 맞으면 시중 은행보다 금리가 낮은 정책대출을 먼저 확인하는 것이 유리합니다. 금리가 낮은 순서대로 확인합니다.
| 순위 | 대출 종류 | 주요 특징 |
|---|---|---|
| 1순위 | 신생아 특례 대출 | 2세 미만 자녀 또는 임신 중인 가구 대상 |
| 2순위 | 디딤돌 대출 | 부부합산 소득·집값 기준 충족 시, 생애최초 조건이면 한도 추가 상향 |
| 3순위 | 보금자리론 | 디딤돌 조건 미충족 시 차선책 |
| 4순위 | 시중 은행 대출 | 위 정책대출 해당 없을 때 활용 |
정책대출의 소득 기준·집값 상한·대출 한도는 수시로 바뀝니다. 집 보러 가기 전에 주택도시기금 공식 사이트에서 현행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
그래서 어떻게 하면 되나
내가 살 수 있는 집값을 알려면 순서대로 계산합니다: ① 순자산 파악(자산 - 부채) → ② 가용자금 확정(순자산 - 비상금 - 용도정해진돈) → ③ 대출 한도 추산(DSR 40% 기준) → ④ 부대비용(집값의 3~4%) 역산. 여기에 생애최초 조건 해당 여부를 미리 확인하면 디딤돌 같은 정책대출에서 금리와 한도 모두 유리한 조건을 받을 수 있습니다.