깡통전세 확인할 때 전세가율 계산, 이렇게 하면 틀립니다
깡통전세란 집값보다 보증금이 너무 높아, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 많은 세입자가 전세가율을 '내 보증금 ÷ 집값'으로만 계산하지만, 등기부에 이미 잡힌 근저당·압류 등 선순위 채권을 더해야 정확합니다.
2026년 현행 기준으로 전세가율이 80% 안팎이면 주의, 90% 이상이면 보증금 회수 위험이 매우 큰 것으로 봅니다. 계약 전 6가지 서류 확인과 계약 후 등기부 재발급까지 마쳐야 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세가율, 왜 '내 보증금'만 넣으면 틀릴까요?
전세가율을 계산할 때 "내 보증금 ÷ 집값"으로만 따지는 경우가 많습니다. 그런데 이 계산엔 치명적인 허점이 있습니다.
집이 경매로 넘어가면 등기부에 먼저 잡힌 선순위 채권(근저당·압류 등)이 내 보증금보다 먼저 배당을 받습니다. 내 몫이 돌아오는 건 그 이후입니다.
경기부동산포털(gris.gg.go.kr)과 주택도시보증공사 기준으로 올바른 계산식은 다음과 같습니다.
- 80% 안팎 → 주의 신호
- 90% 이상 → 보증금 회수 위험이 매우 큰 수준
특히 다가구주택(방이 여럿인 단독주택 형태)에서는 나보다 먼저 계약한 다른 세입자의 보증금까지 선순위로 더해야 합니다. 같은 건물 다른 방 세입자의 존재가 내 보증금 회수에 직접 영향을 주기 때문입니다.
계약 전에 확인해야 할 6가지 항목
계약서에 도장 찍기 전, 아래 6가지를 순서대로 점검해야 합니다.
| 확인 항목 | 어디서 확인 | 위험 기준 |
|---|---|---|
| 시세 | 국토부 실거래가·주변 매물 비교 | 보증금이 시세 대비 과도하게 높으면 위험 |
| 등기부등본 을구 | 법원 인터넷등기소 열람 | 근저당·압류 선순위 채권이 크거나 자주 바뀌면 주의 |
| 전세가율 직접 계산 | 위 공식으로 계산 | 80% 주의 / 90% 이상 위험 |
| 임대인 국세·지방세 체납 여부 | 납세증명서 요청 | 체납이 많으면 경매·공매 배당에서 불리 |
| 건축물대장 | 정부24 또는 구청 | 위반건축물 여부, 주소·소유자·면적 일치 확인 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 | 주택도시보증공사(HUG) | 가입 불가 판정이면 고위험 물건으로 봐야 함 |
공인중개사 사무소가 정상 등록된 곳인지는 브이월드(vworld.kr) 또는 경기부동산포털에서 미리 확인할 수 있습니다.
계약 후에도 한 번 더 확인해야 하는 이유
잔금을 치르고 확정일자(이사 후 주민센터에서 받는 날짜 도장)를 받았다고 안심하면 이릅니다.
확정일자 이후 집주인이 추가 대출을 받거나 근저당을 설정하면, 그 채권이 내 권리보다 나중에 생긴 것이라도 실제 경매 배당에서 영향을 줄 수 있습니다. 실제 피해 사례에서도 계약 후 선순위 채권이 급격히 늘어나는 패턴이 자주 나타납니다.
- 잔금 직후 등기부등본을 한 번 더 발급해 변동 여부를 확인하세요.
- 확정일자를 받은 직후에도 다시 등기부를 떼서 새로운 근저당이 없는지 점검하세요.
- 이상 징후가 보이면 즉시 법적 조언을 구하는 것이 유리합니다.
경기부동산포털 깡통전세 확인 페이지(gris.gg.go.kr)에서는 아파트·오피스텔·빌라 실거래 데이터로 시세를 직접 조회할 수 있으니, 계약 전 시세 파악에 활용하면 좋습니다.