계약갱신청구권 쓴 세입자, 3개월 통보로 나갈 수 있을까

계약갱신청구권에 '해지권'이 숨어 있었다?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3(2020년 8월 시행)에 따라 세입자가 2년 계약이 끝날 때 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

이때 임대료는 직전 계약 대비 현행 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 집주인이 실거주 목적 등 정당한 사유 없이 거절하면 법적으로 다툴 수 있습니다.

그런데 이 계약갱신청구권 안에는 많은 사람이 모르는 조항이 있었습니다. 법은 계약갱신청구권으로 갱신한 임대차의 중도 해지를 규정하면서 제6조의2(묵시적 갱신 조항)를 준용하도록 명시했고, 바로 여기서 분쟁이 시작됐습니다.

묵시적 갱신이 뭐길래 이 문제가 생겼을까요?

묵시적 갱신이란, 계약 만료 시점이 다가왔는데 집주인과 세입자 모두 아무 말 없이 그냥 지나쳤을 때 같은 조건으로 자동 2년 연장되는 것을 말합니다.

이렇게 자동 연장된 경우, 세입자는 3개월 전에만 통보하면 언제든 나갈 수 있습니다. 별도 합의 없이 자동 연장된 계약이니, 세입자에게 유연한 퇴거 권리를 인정한 겁니다.

문제는 이 규정이 계약갱신청구권 계약에도 그대로 준용된다는 점이었습니다. 전세가가 크게 빠진 시기, 계약갱신청구권을 행사해 재계약한 세입자들이 주변에 더 싼 전세가 나오자 이 규정을 근거로 "3개월 후 나가겠다"고 통보하는 사례가 급증했습니다.

집주인은 새 세입자를 급히 구해야 하는데 전세가까지 빠진 상황이라 보증금 차액을 메워야 하는 이중 부담을 떠안게 됐습니다.

법원은 이 해석을 어떻게 봤을까요?

법원은 집주인의 손을 들어줬습니다.

재계약 3개월 만에 세입자가 전세금 반환과 임차권등기명령을 예고한 사안에서, 법원은 세입자의 청구를 받아들이지 않았습니다.

판결의 핵심은 "제6조의2의 취지는 임대차가 별도 기간을 정하지 않고 갱신된 경우, 즉 묵시적 갱신에 한해 적용되는 것이 타당하다"는 것이었습니다.

판결 이후에도 남아 있는 주의사항

이 판결 하나로 완전히 안심하기엔 이릅니다.

• 이 판결은 1심 결과이며, 항소심에서 달라질 가능성이 있습니다
• 비슷한 유형의 사안에서도 법원마다 판단이 엇갈린 경우가 있었습니다
• 가장 확실한 방법은 계약갱신청구권 사용을 유도하지 않고 신규 계약으로 진행하는 것입니다

재계약 시 계약 방식 하나의 선택이 나중에 분쟁을 막을 수 있는 핵심 전략입니다. 단, 이 법률은 주거용 임대차에만 적용됩니다. 상가·사무실 임대차는 상가건물 임대차보호법이 별도로 적용됩니다.