계약갱신청구권 거절 사유 3가지와 임차인이 놓치면 안 될 기한
집주인(임대인)이 세입자(임차인)의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 경우는 법으로 딱 정해져 있습니다. 실거주 예정, 합의·보상, 임차료 2회 이상 연체가 대표 사유이며, 이 외의 이유는 거절 근거가 되지 않습니다.
거절 통보 기한을 집주인이 놓치면 거절 자체가 효력을 잃을 수 있어, 기한 관리가 양쪽 모두에게 핵심입니다. 이 내용은 주거용 주택(원룸·아파트·빌라 등)에 적용되는 주택임대차보호법 기준이며, 상가 임대차는 별도 규정을 따릅니다.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
2026년 현행 주택임대차보호법이 인정하는 거절 사유는 아래 3가지입니다.
| 거절 사유 | 조건 |
|---|---|
| 실거주 | 집주인 본인·직계존속(부모·조부모)·직계비속(자녀)이 실제로 그 집에 살 예정인 경우. 주장만으로는 부족 — 전입 예정일, 거주 기간 계획, 기존 주거 정리 계획 등 구체적 정황이 종합 판단됨 |
| 합의 및 보상 | 집주인과 세입자가 합의하고 집주인이 상당한 보상을 제공하기로 한 경우 |
| 임차료 연체 | 세입자가 월세 등 임차료를 2회 이상 연체한 경우 |
이 세 가지 외의 이유(집값 상승, 다른 사람과 계약하고 싶다 등)로는 정당한 거절이 성립하기 어렵습니다.
거절 통보는 언제까지 해야 효력이 있나요?
세입자는 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
집주인도 같은 기간(만료 6개월 전~2개월 전) 안에 거절 의사를 상대방에게 전달해야 합니다.
이 기한을 집주인이 놓치면 두 가지 문제가 생깁니다.
- 묵시적 갱신(양쪽 다 아무 말 없으면 자동으로 계약이 연장되는 것)이 성립할 수 있습니다.
- 기한 이후에 보낸 거절 통보 자체의 효력이 사라질 수 있습니다.
분쟁 예방을 위해 거절 또는 갱신청구 의사는 내용증명 같이 증거가 남는 방식으로 전달하는 것이 안전합니다.
'실거주'로 거절당했다면 이렇게 확인하세요
실거주 명목 거절은 가장 흔하고 가장 다툼이 많은 사유입니다. 세입자는 집주인에게 아래 내용을 서면·문자 등으로 요청하고 기록을 남겨두세요.
- 전입 예정일과 실제 거주 계획 기간
- 집주인의 현재 주거지 처분·정리 계획
- 통화·문자·메신저 등 모든 대화 기록 저장
집이 팔려 집주인이 바뀐 경우에도 이미 적법하게 행사한 갱신청구권의 효력은 유지될 수 있습니다. 새 집주인에게도 갱신청구 행사 사실을 명확히 알려두는 것이 좋습니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 청구 대상이 됩니다. 합의로 퇴거하는 경우라면 퇴거일, 보증금 반환 일정, 위반 시 배상 조항을 계약서에 구체적으로 명시해 두세요.