강남 아파트 50억 1채, 자녀에게 세금 적게 내고 물려주는 세 가지 방법

그냥 팔고 현금으로 증여하면 왜 손해인가요?

50억 아파트를 매도하면 양도소득세(부동산을 팔 때 생긴 이익에 내는 세금)가 발생합니다. 이어서 현금을 자녀에게 증여하면 또 증여세가 붙습니다. 두 세금을 거치면 자산이 크게 쪼개지는 구조입니다. 게다가 현금으로 증여받은 자녀가 강남 아파트를 스스로 다시 취득하기는 현실적으로 어렵습니다. 그래서 주택 지분 자체를 넘기는 방법을 먼저 검토하는 것이 유리합니다.

저가매매는 어떤 경우에 쓰는 건가요?

저가매매(부모가 자녀에게 시가보다 낮게 파는 방법)는 부모에게 노후 생활비가 필요할 때 가장 적합합니다. 증여는 자산만 이전될 뿐 부모에게 현금이 생기지 않지만, 저가매매는 자녀가 매매 대금을 직접 지급하므로 부모에게 실제 현금이 들어옵니다.

예를 들어 50억 아파트의 20% 지분(10억원 상당)을 7억원에 매도하면, 부모는 7억원의 현금을 확보하고 자녀는 시가보다 싸게 지분을 취득합니다. 10년 이상 거주한 1주택자 부모는 장기보유특별공제(오래 보유한 집을 팔 때 세금을 깎아주는 제도)를 적용받아 양도세 부담이 증여세보다 현저히 낮습니다. 부모에게 들어온 현금은 생활비·의료비로 소비되면 사후 상속 재산도 함께 줄어드는 효과가 있습니다.

지분 증여는 왜 현금 부담이 덜한가요?

자녀가 목돈을 마련하기 어렵다면 증여를 활용합니다. 증여세는 한꺼번에 내지 않고 5년간 6차례에 나눠 낼 수 있습니다(연부연납·상속세및증여세법 제71조, 현행). '연부연납'이란 세금을 여러 해에 걸쳐 분할 납부하는 방식입니다.

예를 들어 20% 지분(10억원 상당)을 증여할 때 증여세가 약 2억 4천만원 수준이라면, 연부연납을 선택하면 연간 약 4천만원씩 6회 나눠 납부합니다. 저가매매 시 7억원이 당장 필요한 것과 비교하면 현금 부담이 크게 줄어듭니다.

또한 증여일로부터 10년이 지나면 해당 증여분은 상속과 무관하게 완전히 종결됩니다. 부모의 건강 상태와 자산 가치 상승 시기를 고려해 타이밍을 정하는 것이 중요합니다.

상속을 남겨두면 어떤 공제를 받을 수 있나요?

생전에 지분을 100% 모두 넘길 필요는 없습니다. 상속에도 공제가 크게 적용되기 때문입니다.

2026년 현행 상속 공제 기준(상속세및증여세법)

배우자와 자녀가 모두 있는 경우, 50억 중 절반인 25억을 상속 재산으로 남긴다고 가정하면 일괄공제 5억·배우자공제 5억을 뺀 15억에 대한 상속세는 약 4억 4천만원 수준(실효세율 약 15~20%)입니다. 상속세 역시 10년간 연부연납(상속세및증여세법 제71조, 현행)이 가능합니다.

동거주택 상속공제가 어려운 경우에는 배우자 2차 상속 공제(최저 5억원)를 활용하는 방법도 있습니다. 1차 상속 때 약 10억원을 배우자에게 넘겨 두면, 2차 상속 시 공제를 다시 적용받아 전체 세부담을 낮출 수 있습니다.

세 가지를 어떻게 조합하면 좋은가요?

생애주기 동안 지분 약 40~50%를 저가매매·증여로 먼저 넘기고, 나머지는 상속으로 처리하는 구조입니다. 이 방식으로 양도·증여·상속 각 단계의 세부담 합계를 전체 자산의 약 20% 수준으로 수렴시키는 것이 목표입니다.

재건축 진행 중인 단지처럼 향후 시가 상승이 예상되는 경우에는, 현재 시가가 낮을 때 최대한 많은 지분을 먼저 이전해 두는 것이 절세에 유리합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

부모의 현금 필요 여부·자녀의 자금 여력·부모 건강 상태를 먼저 확인한 뒤, 저가매매·증여·상속의 비중을 설계하는 순서로 접근합니다. 토지거래허가구역 해당 여부와 자녀의 현재 주택 수에 따라 취득세 부담이 달라지므로, 세무사와 구체적인 시뮬레이션을 진행하는 것이 출발점입니다.