가족 간 부동산 직거래, "싸게 팔아도 된다"는 말이 틀린 이유

가족(특수관계인)과 거래할 때 왜 더 엄격한가요?

부동산 거래는 원칙적으로 시가(주변 실제 거래 가격) 기준으로 이뤄져야 합니다. 시가와 크게 차이 나는 거래를 고저가 거래라고 하며, 세법상 차액을 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.

가족처럼 특수관계인 간 거래는 편법 증여 가능성이 높다고 보아 허용 범위가 더 좁습니다.

• 비특수관계인(일반 제3자): 시가와 일정 범위 내 차이면 정상 거래로 인정
• 특수관계인(부모·자녀·형제 등): 허용 범위가 훨씬 좁아짐
• 범위를 벗어나면 차액에 대해 증여세 부과 가능

국토교통부 직거래 조사, 무엇을 잡아냈나요?

국토교통부는 공인중개사를 거치지 않은 직거래를 집중 조사해, 96건 중 불법 의심 거래 182건을 적발했습니다.

직거래 비율 자체가 빠르게 늘면서 시세와 현저히 다른 거래도 함께 증가했고, 특수관계인 간 차익금 거래를 활용한 편법 증여 의심 건이 다수 포함됐습니다.

적발 사례 중에는 부동산 취득 자금 26억 5천만 원 전액을 법인에서 차입한 경우도 있었는데, 차입 자체보다는 적정 이자를 실제로 주고받았는지 여부가 문제가 됐습니다.

• 특수관계 법인·개인에게 차입한 자금은 국세청이 사후에 관리합니다
• 이자 미지급 또는 상환 누락이 드러나면 수년 뒤에도 과세 통지가 올 수 있습니다

직거래 후 조사 요청이 오면 어떤 서류가 필요한가요?

한국부동산원 실거래 상설조사팀이 의심 거래로 분류하면 부동산 거래신고 소명서 제출을 요구합니다. "이 부동산을 어떤 돈으로 샀는지"를 설명하는 문서입니다.

• 자금 출처와 이자 내역을 정확히 적어야 하며
• 특수관계자에게 차입한 자금이라고 기재하면 이후 국세청이 자금 회수 여부를 추적합니다
• "몇 년 뒤 그 자금 회수됐습니까?"라는 확인이 들어올 수 있습니다

직거래를 계획 중이라면 계약서 작성 전에 "이 거래를 소명서에 어떻게 설명할지"를 먼저 점검해 두는 것이 가장 안전한 방법입니다.