가계약금은 계약서 없이 냈다면 단순 변심해도 돌려받을 수 있습니다

계약서 없이 낸 가계약금, 변심했다면 돌려받을 수 있나요?

공인중개사가 "이 물건 인기 많으니까 먼저 돈 잡아두세요"라고 해서 300만 원을 보냈다고 해봅시다.

계약서는 아직 없고, 계약금이 얼마인지도 정해지지 않은 상태입니다. 일주일 뒤 마음이 바뀌면 이 돈은 어떻게 될까요?

대법원 2022다247187 판결에 따르면, 이 상황에서는 계약 자체가 성립되지 않은 것입니다. 현행 민법 제565조(해약금에 의한 계약 해제)는 "계약이 성립했을 때" 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주고 해제하는 내용인데, 계약이 아직 성립되지 않았다면 이 조항 자체가 적용되지 않습니다.

따라서 단순 변심으로 계약을 포기하면서도 "계약이 성립되지 않았다"는 이유로 낸 가계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.

계약서가 있을 때 계약금 일부만 냈다면 어떻게 되나요?

계약서에 "계약금 1,000만 원, 매매대금 1억 원"이라고 적혀 있는 상태에서 먼저 300만 원만 냈다고 가정해봅시다.

이때는 계약이 이미 성립된 것입니다. 매수인이 이 계약에서 빠져나오려면 민법 제565조에 따라 계약서에 명시된 계약금 전액(1,000만 원) 기준으로 포기해야 합니다.

• 이미 낸 300만 원은 그대로 몰수됩니다.
• 추가로 700만 원을 더 줘야 계약에서 자유로워집니다.

"300만 원만 포기하면 되는 줄 알았는데"라고 생각했다면, 이 케이스에서는 전혀 다른 결과를 맞게 됩니다.

세 가지 상황, 결과가 이렇게 달라집니다

세 번째 케이스도 중요합니다. 계약서를 따로 쓰지 않았더라도 매도인·매수인·매매 물건·매매 대금·계약금·중도금·잔금이 쌍방 간에 구체적으로 합의됐다면, 법원은 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.

가계약금을 내기 전, 아래 세 가지를 확인해두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

1. 계약서를 아직 쓰지 않은 상태인가 — 계약 성립 여부를 가르는 핵심 조건입니다.
2. 계약금이 얼마인지 명시적으로 합의됐는가 — 구두로라도 금액이 확정됐다면 계약 성립으로 볼 여지가 생깁니다.
3. 쌍방이 계약 내용(물건·대금·당사자)을 명확히 인식했는가 — 세 가지 모두 '미확정'이라면 반환 청구 가능성이 높아집니다.