가계약금 돌려받을 수 있을까요 성립 조건과 분쟁 막는 특약 정리

가계약이 법적으로 유효해지는 3가지 조건

아직 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 아래 3가지가 확정되면 유효한 계약으로 인정됩니다. 이는 대법원 판례에 따른 기준입니다.

잔금 지급 시기가 가계약서에 없어도 위 3가지만 갖추면 계약으로 봅니다. 구두(말로 한 약속)도 조건을 충족하면 원칙적으로 인정됩니다.

가계약서 없이 말로만 했다면 어떻게 될까요

구두 가계약도 성립은 가능합니다. 다만 한쪽이 "그런 약속 한 적 없다"고 부인하면 녹취 수준의 증빙이 있어야 효력을 주장할 수 있습니다.

중요 내용이 확정되지 않은 상태라면 그 가계약은 처음부터 무효입니다.

• 이 경우 임차인은 가계약금을 포기할 필요가 없고
• 임대인도 배액(= 가계약금의 두 배)을 상환할 필요가 없습니다

공인중개사한테 가계약금을 맡기면 효력이 있을까요

여기서 놓치기 쉬운 사실이 하나 있습니다. 공인중개사가 보관하는 가계약금은 법적 효력이 없습니다. 계약 당사자 사이에 직접 주고받은 돈이 아니기 때문입니다.

가계약금은 상대방에게 직접(온라인 송금 포함) 지급해야 유효하게 처리됩니다.

해약금과 위약금은 어떻게 다른가요

두 개념의 차이가 분쟁의 규모를 결정합니다.

특약 없이 가계약금을 넣었다면 해약금으로만 처리됩니다. 위약금 특약이 없으면 계약을 불이행한 상대방에게 추가 손해배상을 청구하기 어려워집니다.

분쟁 소지를 없애는 특약 4가지

아래 내용을 처음부터 가계약서에 명시해두면 이후 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

1. 가계약금임을 명시 — 계약금과 구분해 표기
2. 해제 조건 — 매도인은 배액 상환, 매수인은 가계약금 포기로 계약 해제 가능
3. 위약금 특약 — 일방이 불이행하는 경우 가계약금을 위약금으로 본다
4. 효력 기간 — 가계약 체결일부터 본 계약 체결까지 유효

합의 내용은 문자로 상대방에게 전송해 동의를 받고, 가계약금은 직접 온라인 송금하는 것이 가장 안전합니다.