가계약금 돌려받을 수 있나요? 판결이 엇갈리는 이유와 예방법

가계약을 파기하면 돈을 돌려받을 수 있나요?

기존 상식은 이렇습니다. 해약금 약정이 없을 경우, 임차인이 가계약을 파기하면 임대인은 가계약금을 돌려줄 의무가 없다는 것이었습니다.

그런데 2021년부터 정반대 판결이 나오기 시작했습니다. 해약금 별도 약정이 없다면 가계약금을 당연히 몰취(=그냥 가져가는 것)하는 것은 아니므로, 임대인은 임차인에게 돌려줘야 한다는 내용입니다.

현재는 동일한 상황에서 완전히 반대되는 두 종류의 판결이 동시에 존재하는 상태입니다. 임대인은 "돌려줄 의무 없다"는 판례를, 임차인은 "돌려받을 수 있다"는 판례를 각자 들고 싸우는 상황이 됩니다.

분쟁을 막는 방법은 단 하나입니다

두 판결 모두 공통 전제가 있습니다.

다시 말해, 가계약 당시 해약금 약정이 명시되어 있었다면 그 약정이 판결보다 우선합니다. 약정이 있으면 판결이 엇갈려도 분쟁의 여지가 없습니다.

가계약 전에 반드시 거쳐야 할 3단계

1단계 — 모든 조건을 먼저 합의한다

입주 날짜, 금액, 계약 기간, 주차 조건 등 사소한 것 하나라도 합의되지 않은 채 가계약금을 보내면 나중에 맞춰지기 어렵습니다. 이미 돈이 오가고 나면 양쪽 모두 양보하지 않기 때문입니다.

2단계 — 등기부등본·건축물대장 확인

가계약 전에 등기부등본(=부동산 권리 현황을 기록한 공적 서류)과 건축물대장을 반드시 열람해야 합니다. 근저당(=집에 걸린 담보 채권)이나 특이 사항을 미리 확인하지 않으면, 상대방의 단순 변심에도 분쟁의 빌미를 줄 수 있습니다.

3단계 — 협의 내용과 해약금 약정을 문자로 발송

합의한 내용 전체를 문자 메시지로 정리해 양 당사자에게 먼저 발송합니다. 이때 마지막에 해약금 약정 문구를 반드시 포함해야 합니다.

해약금 약정은 이렇게 씁니다

간단하게:

좀 더 명확하게:

문구에서 '가계약금'이 아닌 '계약금 중 일부'라고 적는 것이 중요합니다. 약정 내용에 동의하면 임대인·매도인이 계좌번호를 전달하고, 임차인·매수인이 입금하면 절차가 완성됩니다.

거래 금액이 크거나 조율 내용이 복잡한 경우에는, 문자 대신 계약서 초안(인적 사항 제외)을 작성해 카카오톡으로 전송한 뒤 가계약금을 입금하는 방법이 더 안전합니다. 나중에 누군가 딴소리를 해도 반박할 근거가 명확하게 남기 때문입니다.