가계약금 돌려받을 수 있나요? 반환 여부를 가르는 세 가지 기준

가계약인지 본계약인지 어떻게 구분하나요?

대법원(2015다34437)은 분양 계약에서 아래 세 가지 사항에 대한 합의가 있어야 본계약으로 본다고 했습니다.

• 분양 목적물 — 어느 동·호수인지
• 분양대금 — 정확한 금액
• 목적물 인도·소유권이전등기 시기 — 잔금일·입주일 등

이 중 하나라도 정해지지 않았다면 가계약입니다. 계약서를 썼는지 여부는 판단 기준이 아닙니다.

상황별 반환 여부 정리

두 번째 경우에서, 가계약금이 정식 계약금보다 적었다면 차액까지 추가로 납부해야 해제가 성립합니다.

해약금 약정은 어떤 경우인가요?

계약 당시 공인중개사 등이 양쪽에게 "파기 시 매도인은 두 배 반환, 매수인은 가계약금 포기"라고 알리고, 양쪽이 이의 없이 동의한 경우입니다.

명시적 서명이 없어도 묵시적 동의가 있었다고 보는 경우가 있어 주의가 필요합니다.

동호수만 정하고 계약서는 안 썼다면?

동호수를 지정했다면 목적물은 특정됐지만, 나머지 사항을 확인해야 합니다.

• 분양대금이 구체적으로 합의됐는지
• 잔금 납부 시기가 정해졌는지
• 입주일·소유권이전등기 시기가 정해졌는지

위 중 하나라도 미정이었다면 가계약으로 볼 수 있고, 전액 반환을 청구할 수 있습니다. 단 해약금 약정이 있었다면 해당 조건이 따라옵니다.

시행사가 반환을 거부한다면?

시행사는 계약을 유지하려는 입장이라 처음엔 반환을 거부하는 경우가 많습니다.

직접 요청이 통하지 않는다면 변호사 명의의 내용증명을 발송하는 방법이 있습니다. 상대방이 법률 검토 후 반환에 응하는 경우도 있어서, 소송 전에 내용증명을 먼저 보내는 것이 일반적인 순서입니다.