가계약 해제할 때 가계약금만 내면 된다는 건 오해입니다

가계약이 법적 효력을 가지려면 어떤 조건이 필요한가요?

가계약은 관행적으로 체결되지만, 법적 구속력이 생기려면 요건이 갖추어져야 합니다. 대법원 2006년 11월 24일 선고 25다39594 판결에 따르면, 아래 사항에 대한 합의가 이루어진 경우에 계약으로서 유효하게 성립하여 구속력을 가집니다.

반대로, 상대방 동의 없이 일방적으로 금액을 먼저 보낸 경우에는 합의 자체가 없었으므로 계약이 성립하지 않습니다.

가계약서에는 다음 8가지 항목이 포함되어야 합니다.

1. 물건 소재지 주소
2. 계약의 종류
3. 계약 체결 금액
4. 계약금 및 가계약금 금액
5. 중도금·잔금 지급 금액
6. 본계약 체결 일자
7. 잔금 지급 일자
8. 위약금·특약사항

가계약을 파기하면 가계약금만 포기하면 끝인가요?

아닙니다. 성립 요건을 갖춘 가계약이 파기되면 현행 민법 제565조 해약금 규정이 적용됩니다.

해약금이란, 계약금을 건넨 사람(매수인)은 이를 포기하고, 받은 사람(매도인)은 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있다는 원칙입니다.

중요한 점은 기준이 '가계약금'이 아니라 '계약금 전체'라는 것입니다.

예를 들어 매매대금 1억 원, 계약금 1천만 원, 가계약금 100만 원인 경우:

이 기준을 바꾸려면 가계약서 특약사항에 "가계약금을 해약금으로 본다"는 내용을 명시해야 합니다. 특약이 없으면 계약금 전액 기준이 그대로 적용됩니다.

덧붙여, 상대방 귀책사유로 계약이 해제됐더라도 위약금 특약이 따로 없다면 실제 입은 손해만큼만 배상받을 수 있습니다. 계약금이 자동으로 위약벌로 귀속되지는 않습니다.

중개보수는 계약이 깨져도 내야 하나요?

현행 공인중개사법 제26조는 중개가 완성된 때에 거래계약서를 작성하여 당사자에게 교부해야 한다고 명시합니다. 중개보수 청구권은 계약이 체결된 시점에 발생합니다.

부산지법 2007년 1월 25일 선고 2005나10743 판결에 따르면, 중개사가 계약 성사에 결정적 역할을 했고 계약 해제 과정에서 중개사의 과실이 없다면 이미 이루어진 중개 행위에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다.

가계약 단계라도 계약이 성립했다면 중개사 과실이 없는 한 중개보수가 발생할 수 있습니다. 가계약서 작성 시 특약사항에 중개보수 조건을 미리 정해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 훨씬 명확하게 해결됩니다.