SH 제49차 장기전세주택 자격 기준과 가점 계산 완전 정리
서울주택도시공사(SH공사)가 2025년 12월 15일 발표한 제49차 장기전세주택은 강남구 대치동 DH 대치 에델루이, 송파구 잠실르엘 등 핵심 입지를 포함한 신규·재공급·매입형 물량을 일괄 모집합니다. 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 최장 20년 거주할 수 있으나 분양 전환은 불가합니다. 1순위 접수 기간은 2026년 1월 8~9일(이틀)이며, 소득·자산·청약저축 납입 횟수·거주 기간으로 구성된 100점 만점 가점 순으로 당첨자를 선정합니다. 소득 기준은 면적(전용 60㎡ 이하 70% 이하 vs 초과 시 150% 이하)과 가구원 수에 따라 다르며, 맞벌이 가구는 200% 이하까지 적용됩니다.
1. 신규 공급 단지 및 전세 보증금
| 지역 | 단지명 | 면적 | 호수 | 전세 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 강남구 대치동 | DH 대치 에델루이 | 59㎡ | 37호 | 9억 9,840만 원 |
| 강북구 미아동 | 한화 포레나 미아 | 53㎡ | 25호 | 3억 1,434만 원 |
| 송파구 신천동 | 잠실르엘 | 45㎡ | 38호 | 6억 2,880만 원 |
| 송파구 신천동 | 잠실르엘 | 51㎡ | 26호 | 7억 356만 원 |
| 송파구 신천동 | 잠실르엘 | 59㎡ | 36호 | 8억 4,240만 원 |
| 은평구 신사동 | 은평자이더스타 | 49㎡ | 17호 | 3억 342만 원 |
서울시 매입형(59㎡ 기준): 역삼 자이 8억 7,360만 원 / 래미안 원펜타스 9억 7,500만 원 / 래미안 퍼스티지 9억 9,960만 원.
재공급 단지 주요 사례: 강동구 강동 리엔파크 9·13단지 59㎡ 3억 8,376만 원, 강서구 마곡 엠밸리 1~15단지 59㎡ 약 4억 8,480만 원·84㎡ 약 5억 7,960만 원, 서초구 내곡·우면지구 59㎡ 기준 약 4억 8,828만 원.
2. 소득·자산 기준 수치
소득 기준 (2025년 도시근로자 가구당 월평균소득 기준)
| 면적 구분 | 기준 비율 | 1인 | 2인 | 3인 | 4인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용 60㎡ 이하 (건설형) | 70% 이하 | 252만 원 | 384만 원 | 534만 원 | 601만 원 |
| 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 150% 이하 | 540만 원 | 823만 원 | 1,140만 원 | 1,286만 원 |
| 맞벌이 특례 | 200% 이하 | — | — | 150% 기준 대비 상향 | 1,715만 원 |
- 신생아 특례: 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명이면 소득 기준 +10%p 추가
- 신생아 2명 이상 또는 신생아 1명+기존 미성년 자녀 있으면 +20%p 추가
자산 기준
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 총자산 (부동산+금융+일반자산 합산 후 부채 차감) | 6억 4,000만 원 이하 |
| 자동차 (세대 내 가장 비싼 1대 기준) | 4,563만 원 이하 |
| 친환경차 (전기·수소차) | 정부 보조금 제외 후 금액 기준으로 산정 |
3. 가점 100점 만점 구조
| 항목 | 만점 | 구간별 점수 예시 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 30점 | 1년 미만 2점 → 2점씩 누적 → 15년 이상 30점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명 10점, 6명 이상 35점 / 미성년 자녀 1명당 5점 추가 (최대 15점 포함) |
| 청약저축 납입 횟수 | 17점 | 6~12회 미만 1점 → 구간별 누적 → 216회 이상 17점 |
| 서울시 거주 기간 | 18점 | 1년 미만 1점 → 1점씩 누적 → 18년 이상 18점 |
| 합계 | 100점 | 고득점 순으로 당첨자 선정 |
무주택 기간은 만 20세 생일부터 기산하며, 만 20세 이전 혼인한 경우 혼인일부터 계산합니다. 태아는 부양가족 수에 포함됩니다.
4. 신청 일정 및 우선 공급 대상
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 모집 공고 (자격 기준일) | 2025년 12월 15일(월) |
| 1순위 접수 | 2026년 1월 8일(목) 오전 10시 ~ 1월 9일(금) 오후 5시 |
| 2순위 접수 | 2026년 1월 12일(월) |
| 서류심사 대상자 발표 | 2026년 2월 10일(화) 오후 4시 이후 |
| 최종 당첨자 발표 | 2026년 7월 10일(금) |
| 계약 개시 | 2026년 7월 22일 이후 |
| 입주 | 2026년 8월 이후 |
우선 공급 대상자(국가유공자·북한이탈주민·장애인·주거약자)도 반드시 1순위 기간(1월 8~9일)에 함께 신청하여야 하며, 1순위 신청자 수가 공급 호수를 초과하면 2순위 접수 자체가 진행되지 않습니다.
계약금은 전세 보증금의 10%를 계약 시, 잔금 90%는 입주 시 완납합니다. 입주 후에는 즉시 전입신고를 마쳐야 입주 자격 유지로 인정됩니다.
5. 재계약 할증 기준과 부적격 주의사항
장기전세주택은 2년마다 재계약 시 입주 자격을 재검증합니다. 소득이 기준을 초과한 경우 아래 기준으로 보증금이 할증되거나 재계약이 제한됩니다.
| 소득 초과 범위 | 1회차 | 2회차 이후 |
|---|---|---|
| 기준 대비 10% 이하 초과 | 할증 없음 | 105% 적용 |
| 10% 초과 ~ 30% 이하 | — | 110% 적용 |
| 30% 초과 ~ 50% 이하 | — | 120% 적용 |
| 50% 초과 | 재계약 불가 | — |
소득 조회 유의사항: SH공사는 사회보장정보시스템으로 조회되는 가장 최근 공적 자료를 기준으로 소득을 산정합니다. 공고일(2025년 12월 15일) 이전 재직 이력도 서류 검증(2026년 2월) 시점에 시스템에서 조회될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
청약통장 납입 횟수: 은행에서 발급받은 순위 확인서 기준으로 정확히 기재하여야 합니다. 실제보다 유리하게 기재한 경우 당첨 취소 처리되며, 불리하게 기재한 경우에도 사후 수정이 불가합니다.
6. 결론
제49차 SH 장기전세주택은 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 최장 20년 거주할 수 있는 공공임대로, 강남·잠실 등 핵심 입지 물량이 포함된 차수입니다. 1순위 접수 기간이 2026년 1월 8~9일 이틀에 불과하므로, 공고일 기준 서울 거주 여부·세대원 무주택 여부·소득 및 자산 기준 충족 여부를 사전에 확인하고 100점 만점 가점을 미리 계산해두는 것이 중요합니다.