8년 등록 임대주택 기간 끝나면 양도세·종부세 혜택 어떻게 달라지나

2017년 8·2 대책과 12월 13일 활성화 방안, 임대주택 등록에 어떤 혜택을 약속했나

2017년 8·2 대책에서 정부는 다주택자가 자발적으로 임대주택을 등록하도록 유도하기 위해 세제·금융 인센티브를 대폭 강화했습니다. 2017년 12월 13일에는 '집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했습니다. 당시 사적 전월세 시장 580만 가구(2017년 기준) 중 등록 임대는 79만 채(2017년 기준)에 불과하다는 문제 인식에서 출발한 정책이었습니다.

8년 장기 임대주택으로 등록하면 집주인이 받을 수 있는 혜택은 아래와 같습니다.

이 혜택을 믿고 국가 정책에 따라 등록한 다주택자가 대거 늘었습니다.

2018년 9·13 대책 이후에 등록한 임대주택은 혜택이 다른가

다릅니다. 2018년 9·13 대책에서 정부는 기존 혜택이 "과도하다"는 이유로 조정에 나섰습니다.

• 1주택 이상 보유자가 새로 취득한 주택을 임대주택으로 등록해도 양도세 중과 배제 혜택이 적용되지 않습니다.
• 신규 등록 임대주택의 종합부동산세 합산 배제 혜택도 주어지지 않습니다.

결과적으로 양도세·종부세 혜택을 온전히 받는 임대주택은 2017년 8·2 대책 이후부터 2018년 9·13 대책 발표 전 사이에 등록한 경우에만 해당합니다. 지금 기간 만료를 앞둔 8년 임대주택이 바로 이 시기에 등록한 물량입니다.

8년이 지나면 양도세 중과 배제 혜택이 자동으로 끝나나

현재는 그렇지 않습니다. 현행 제도에서는 8년 임대 기간이 종료된 이후에도 양도세 중과 배제 혜택이 기간 제한 없이 이어집니다. 그런데 이 '무제한' 구조가 바뀔 가능성이 높아졌습니다.

현행 소득세법 시행령 제155조 제23항은 임대 기간 요건을 갖춘 임대주택 보유자가 거주주택(= 실제 사는 집)을 팔 때 비과세(= 세금을 안 내는 것)를 적용받는 기준을 규정합니다. 같은 조 제20항과 연계해, 임대 기간이 끝난 뒤 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대 기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 이 5년 기준이 양도세 중과 배제 혜택의 유효 기간 설정에도 준용될 가능성이 있습니다.

제한 기간은 2년·3년·5년 세 가지 중 하나로 설정될 것으로 전망됩니다. 기간이 짧게 설정될수록 그 안에 매도하지 못하면 중과세(= 세금을 더 많이 내는 것)가 적용될 수 있습니다.

종합부동산세 합산 배제 혜택도 기간이 제한될 수 있나

종부세 혜택 역시 같은 방식으로 유효 기간이 생길 가능성이 있습니다. 현재 임대주택은 종부세 과세표준 계산에서 완전히 제외될 뿐 아니라, 세부담 상한(= 전년도보다 종부세가 일정 비율 이상 오르지 못하게 막는 기준)도 적용받지 않아 실제 납부 세액이 크게 줄어드는 효과가 있습니다.

여기서 주목할 점은 양도세 혜택 기간과 종부세 혜택 기간이 다르게 설정될 수 있다는 것입니다. 예를 들어 종부세 혜택이 먼저 2년 만에 끝나고, 양도세 혜택은 5년까지 남아 있다면, 종부세 부담이 갑자기 크게 늘어나는 기간이 3년가량 생깁니다. 이 기간에 버티다 나중에 팔면 양도세 혜택은 있지만, 그 사이 종부세를 훨씬 많이 내야 하는 상황이 됩니다. 매도 시점을 어디로 잡느냐에 따라 총 세 부담이 달라지는 이유입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

8년 임대 기간이 2025년 하반기에서 2026년 사이에 끝난다면, 제도 개편 공식 발표 즉시 양도세·종부세 혜택이 각각 몇 년 더 유지되는지 확인해야 합니다. 두 세목의 혜택 종료 시점이 다를 경우 매도 시점에 따른 세 부담 차이가 크게 벌어지므로, 국세청 또는 세무사와 함께 시나리오별 세금을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.