6월 1일 보유세 기준일과 종합부동산세 공제 구조 및 합산 배제 조건 정리
매년 6월 1일은 재산세와 종합부동산세(종부세)의 과세 기준일로, 이 날짜에 주택을 보유한 사람에게 그해 보유세가 부과됩니다. 종부세 기본공제는 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원, 부부 공동명의 1주택자 최대 18억 원이며, 공정시장가액비율 60%와 세율 0.5~2.7%가 순차 적용됩니다. 만 60세 이상 고령자이거나 5년 이상 보유한 경우 세액공제가 가능하며, 두 조건 모두 충족하면 최대 80%까지 세액이 감면됩니다. 민간임대 등록 주택, 지방 공시가격 3억 원 이하 주택, 2024~2027년 준공 요건을 갖춘 소형 신축빌라는 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
1. 종부세 기본공제 금액 비교
| 보유 유형 | 기본공제 금액 |
|---|---|
| 1주택자 | 12억 원 |
| 다주택자 | 9억 원 |
| 부부 공동명의 1주택자 | 최대 18억 원 |
공시가격에서 기본공제를 차감한 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 산출됩니다. 이 과세표준에 0.5~2.7%의 세율이 적용되며, 주택 수와 과세표준 구간에 따라 세율이 달라집니다.
2. 고령자·장기보유 세액공제
만 60세 이상이거나 5년 이상 주택을 보유한 경우 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 조건을 동시에 충족하면 최대 80%까지 세액이 줄어들어, 언론에서 자주 언급되는 종부세 부담과 실납부액 사이에 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.
3. 종부세 합산 배제 대상
아래 요건에 해당하는 주택은 종부세 산정 시 주택 수 계산에서 제외됩니다.
- 민간임대주택 등록 물건 — 임대사업자 등록 요건을 충족한 물건
- 지방 공시가격 3억 원 이하 주택 — 지방 소재 저가 주택에 해당
- 소형 신축빌라 — 2024~2027년 말까지 준공, 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하인 경우 취득세 산정은 물론 종부세 합산에서도 제외
합산 배제 요건에 해당하는 신축빌라 거래량은 2024년 약 2만 6천 건, 2025년 약 3만 3천 건으로 증가하였으며, 2026년 1분기에만 1만 건을 넘어서고 있습니다.
4. 정리
6월 1일 보유 여부가 해당 연도 재산세와 종부세를 결정하므로, 매수·매도 잔금일을 이 기준일 전후로 조율하는 것이 세 부담에 직접적인 영향을 줍니다. 고령자·장기보유 요건을 갖춘 1주택자는 최대 80% 세액공제로 실납부액이 크게 줄어들 수 있으며, 합산 배제 요건에 해당하는 물건은 다주택자 과세표준 산정에서 제외되어 전체 세 부담이 달라집니다.