2026년 장특공제 실거주 전환과 다주택자 양도세 중과 재개 핵심 정리
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 공식 종료되었으며, 5월 10일 이후 잔금을 완료한 조정대상지역 다주택자에게는 기본세율에 20~30%p가 가산된 최대 82.5%의 중과세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제(장특공제) 개편안은 보유 기간 공제(최대 40%)를 폐지하고 실거주 기간만으로 최대 80%를 인정하는 방향으로 추진 중입니다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 최대 90%까지 인상이 검토되고 있어 종합부동산세 부담도 함께 늘어날 전망입니다. 세법 개정안은 2026년 7월 발표 예정입니다.
1. 다주택자 양도세 중과 재개 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 유예 종료일 | 2026년 5월 9일 |
| 적용 기준 | 계약일이 아닌 잔금 완료일 기준 |
| 중과 대상 | 조정대상지역 내 다주택자 |
| 추가 세율 | 기본세율 + 20~30%p 가산 |
| 최대 세율 | 82.5% |
| 세금 규모 예시 | 양도차익 10억 원 기준 최대 8억 2,500만 원 |
5월 9일까지 계약만 체결하고 잔금을 이후에 완료한 경우 유예 혜택이 인정되지 않으므로, 중과 적용 여부는 반드시 잔금 완료일 기준으로 확인해야 합니다.
2. 장기보유특별공제 개편안 핵심 변화
| 구분 | 현행 | 개편안 (검토 중) |
|---|---|---|
| 보유 기간 공제 | 최대 40% | 폐지 방향 |
| 거주 기간 공제 | 최대 40% | 최대 80%로 통합 |
| 합산 최대 공제율 | 80% | 80% (실거주 기간에만 적용) |
| 비거주 10년 보유 시 | 최대 40% 인정 | 공제율 0% 수준 |
개편안이 시행될 경우 전세를 주고 실거주하지 않은 1주택자의 장특공제율이 사실상 0%에 가까워질 수 있습니다. 아울러 1인당 세금 감면 한도를 2억 원으로 제한하는 법안도 국회에 발의된 상태입니다.
3. 종합부동산세 인상 검토 변수 3가지
종부세 부담을 결정하는 세 가지 변수가 동시에 상향 조정되는 방향으로 논의되고 있습니다.
- 공정시장가액비율: 현행 60% → 80% 이후 90%까지 인상 검토
- 공시가격 현실화율: 시세 대비 90%까지 인상 검토
- 고가 주택 과세표준 구간: 세율 구간 세분화로 세 부담 강화
세 가지 변수가 동시에 적용되면 실세 주택 가격 변동 없이도 종부세 고지액이 크게 늘어날 수 있습니다.
4. 결론
세제 개편의 핵심은 '보유 기간'에서 '실거주 기간'으로 과세 기준이 이동하는 것입니다. 비거주 상태로 주택을 보유한 1주택자와 다주택자 모두 장특공제 혜택 축소와 보유세 인상이라는 이중 압박에 직면할 가능성이 있습니다. 구체적인 세법 개정안은 2026년 7월 발표 예정이므로 최신 기준을 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다.