2026년 다주택자 양도세 중과 재개 후 서울 아파트 매물 감소 현황과 지역별 수치 정리
2026년 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 4년 만에 종료된 이후 열흘 사이 서울 아파트 매물이 3,600건 이상 감소했습니다. 아실 부동산 빅데이터 기준 서울 전체 감소율은 5.6%로 전국 17개 시도 중 가장 높은 수치이며, 서초구는 같은 기간 11.6% 감소를 기록했습니다. 세금 부담이 커질수록 매도를 포기하는 '매물 잠김' 현상이 심화되고 있으며, 이는 서울 아파트 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 반면 지방은 매물이 나와도 수요 부재로 하락세가 뚜렷해 서울·수도권과의 양극화가 가속되는 구조입니다.
1. 양도세 중과 유예 종료 경과
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2022년 5월 10일 | 기획재정부, 소득세법 시행령 개정으로 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 발표 |
| 2022~2025년 | 부동산 시장 상황을 이유로 시행령 개정을 통해 매년 1년씩 유예 연장 |
| 2026년 2월 24일 | 국무회의 시행령 개정안 최종 의결, 추가 연장 없음 재확인 |
| 2026년 4~5월 초 | 절세 목적 막판 매도 집중 |
| 2026년 5월 10일 | 유예 종료, 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 재개 |
중과 재개 전후 세금 변화를 수치로 보면, 양도 차익 10억 원·15년 보유의 3주택 이상 다주택자 기준으로 유예 기간 내 매도 시 세금은 약 2억 5천만 원입니다. 그러나 5월 10일 이후로는 같은 조건에서 세금이 약 6억 8천만 원으로 증가합니다. 지방소득세 포함 최고 세율은 82.5%에 달합니다.
2. 서울 자치구별 매물 감소 현황 (2026.05.09 → 05.22)
중과 유예 마지막 날인 5월 9일 서울 아파트 매물은 68,495건이었으나 열흘 후 3,600건 이상이 감소했습니다. 감소율 5.6%는 전국 17개 시도 중 1위입니다.
| 자치구 | 매물 감소율 |
|---|---|
| 서초구 | -11.6% |
| 강동구 | -8.9% |
| 마포구 | -7.7% |
| 성북구 | -6.2% |
| 강서구 | -5.4% |
| 서울 전체 | -5.6% |
| 노원구 | -5.1% |
| 용산구 | -4.8% |
| 강남구 | -4.7% |
| 성동구 | -2.8% |
강남·서초 등 고가 지역만이 아니라 강동·강서·노원 등 중저가 지역도 매물이 동시에 감소하고 있습니다. 이는 3,600건 이상의 감소가 아파트 대단지 34개가 시장에서 사라지는 것과 같은 규모입니다.
3. 다주택자가 선택하는 4가지 전략
| 전략 | 설명 |
|---|---|
| ① 절세 매도 | 유예 마지막 시점에 양도 차익이 작은 지방·비인기 지역 물량 선 정리 |
| ② 증여 | 강남·마포·용산·성동 등 핵심지 주택을 자녀에게 증여 (매도보다 세 부담이 낮은 경우 발생) |
| ③ 임대 장기 보유 | 현재 매도하지 않고 월세를 받으며 보유 유지 |
| ④ 똘똘한 한 채 | 서울 핵심지 1채만 보유하고 지방·수익성 낮은 자산 정리 |
증여와 임대 유지 전략이 늘어날수록 실질 유통 매물은 추가로 감소합니다.
4. 서울·수도권 vs 지방 가격 양극화 수치 (2026년 5월 셋째 주)
부동산R114 주간 아파트 매매가격 통계 기준 서울과 지방의 방향이 완전히 갈리고 있습니다.
| 구분 | 전주 대비 변화율 |
|---|---|
| 서울 아파트 매매가 | +0.31% (3주 연속 상승 폭 확대) |
| 수도권 아파트 | +0.10% |
| 5대 광역시·기타 지방 | -0.02% |
| 강원 | -0.07% |
| 광주 | -0.05% |
서울 핵심지에서는 매물 잠김으로 가격이 오르는 반면, 지방은 다주택자들이 수익성 낮은 매물을 내놓아도 수요가 없어 가격이 내리는 상반된 흐름이 동시에 나타납니다.
KB부동산 주택가격전망CSI(소비자심리지수)는 전월 대비 8포인트 상승해 112를 기록했습니다. 100을 초과하면 집값이 더 오를 것이라고 보는 응답자가 더 많다는 의미입니다.
5. 정부 보완책과 향후 전망
5월 12일 정부는 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택 거래 시 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하는 보완책을 발표했습니다. 그러나 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "비거주 1주택자는 투자와 실거주 목적이 혼재돼 있어 실거주를 택할 가능성이 크고, 대규모 물량 증가로 이어지기 어려울 것"이라고 밝혔습니다.
KB부동산 전문가들도 6~7월 매물 부족 가능성을 경고하고 있습니다. 절세 목적의 급매물이 상당 부분 소화된 데다 신규 매물 출회도 주춤하는 분위기가 감지되기 때문입니다.
6. 정리
양도세 중과 재개는 다주택자의 대량 매도보다 매물 잠김을 심화시켜 서울 아파트 가격 상승 압력으로 작용하고 있습니다. 세율이 높을수록 보유자가 매도를 포기하고 매물이 줄어들어 가격이 오르는 역설이 수치로 확인되고 있으며, 지방과의 양극화는 같은 정책 아래서도 더욱 벌어지는 구조입니다.