2026년 공시가격 오른 다주택자 보유세 전략 네 가지 완전 정리

공시가격이 오르면 세금이 어떻게 늘어나나요?

공동주택 공시가격(아파트 등에 국토교통부가 매년 발표하는 기준 가격)은 실제 시세에 현실화율(공시가격을 시세의 몇 %로 맞출지 정하는 비율)을 곱해 결정됩니다. 2026년 현실화율은 69%로 전년과 동일합니다. 현실화율이 그대로여도 2025년 서울 아파트 시세 자체가 약 9% 올랐기 때문에 공시가격도 같이 올라갑니다.

공시가격이 오르면 세 가지 비용이 연달아 올라갑니다.

단순히 올해 세금만 계산하지 말고, 공시가격이 비슷한 속도로 계속 오른다고 가정했을 때 앞으로 4~5년간 총 납부액이 얼마인지를 미리 따져야 합니다.

다주택자 네 가지 전략은 어떻게 비교하나요?

자녀에게 저가로 팔 때(저가 양수도) 세금은 어떻게 되나요?

저가 양수도(시세보다 낮은 가격으로 자녀에게 파는 거래)는 세금이 두 방향에서 동시에 발생합니다.

파는 쪽(부모): 양도소득세를 일반 세율로 납부해야 합니다.

사는 쪽(자녀): 시가와 실제 거래가격의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 그 차액만큼 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과됩니다(상속세 및 증여세법 제35조). 이 기준 안에서 거래하더라도 국세청이 ① 거래가격 적정성 ② 자녀 자금 출처 ③ 실제 대금 이동 여부를 계좌로 소명하도록 요구하는 비율이 가족 간 거래에서는 사실상 100%에 가깝습니다.

증여세가 아까워서 증여 대신 매매로 처리하는 방식은 양도세·증여세를 동시에 설계해야 하는 고난도 거래입니다. 자녀가 실제로 대금을 마련할 수 있을 때만 실행이 가능합니다.

자녀에게 순수 증여할 때 취득세가 왜 이렇게 높은가요?

증여를 받은 자녀(수증자·증여를 받는 사람)는 취득세를 내야 합니다. 조정대상지역 안에서 공동주택가격(공시가격 기준)이 3억 원을 넘는 주택을 증여받으면 중과세율이 적용됩니다.

증여세는 연부연납(나눠서 낼 수 있는 것)이 가능하지만, 증여취득세는 분할납부가 안 됩니다. 한꺼번에 내야 하므로 자녀의 현금 여력을 먼저 확인해야 합니다.

보유세를 줄이기 위해 증여를 선택할 때는 '4년간 보유세 절감액'이 '증여세 + 증여취득세'보다 커야 실익이 있습니다. 또 자녀가 나중에 해당 주택을 팔 때 양도세 취득가액이 증여 당시 공시가격으로 잡히기 때문에, 향후 처분 시 세금 구조도 함께 설계해야 합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

공시가격이 확정되면 재산세·종합부동산세를 1년치가 아닌 4년치로 계산하고, 네 가지 전략 각각의 세금 총액을 수치로 비교한 뒤 의사결정하는 것이 순서입니다. 보유세 부과 기준일은 매년 6월 1일(이날 주택을 소유한 사람이 해당 연도 재산세·종부세 납부 의무자가 됨)이므로, 증여나 매도 시점을 이 날짜 기준으로 설계하면 당해 연도 보유세 부담을 줄일 수 있습니다.