2026년 7월 부동산 세제 개편과 대출 규제 강화 핵심 변화 정리

취득세·보유세·양도세는 어떻게 달라지나요?

기획재정부 장관이 2026년 7월 말 부동산 관련 종합 세제 개편을 공식 선언했습니다. 집을 사고(취득세)·보유하고(보유세)·파는(양도세) 전 단계가 모두 대상입니다.

취득세 — 집을 살 때 한 번 내는 세금

현행 다주택자 취득세 중과세율은 8%에서 최고 12%입니다(지방세법 기준, 2026년 현행). 정부는 실거주 목적이 아닌 투자·투기 목적으로 집을 사는 1주택자에게도 이와 유사한 중과세율을 적용하는 방안을 검토 중입니다. 10억 원짜리 아파트를 투자 목적으로 매입할 경우 취득세만 수천만 원에서 1억 원대까지 늘어날 수 있습니다.

보유세 — 집을 갖고 있는 동안 해마다 내는 세금(재산세 + 종합부동산세)

대통령이 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라 보유세가 선진국에 비해 낮다"고 공식 발언했고, 기획재정부 장관은 재산세율 1%를 공론화했습니다. 보유세는 두 단계 할인 장치를 거쳐 계산되는데 둘 다 바뀔 가능성이 있습니다.

두 수치가 함께 상향되면 재산세와 종합부동산세(종부세, 고가·다주택 보유자에게 추가로 부과하는 국세) 기준 금액이 크게 높아져 실제 세 부담이 수배 이상 늘어나는 결과가 나옵니다. 대통령 정책실장이 뉴욕 등 해외 주요 도시의 보유세 체계를 집중 연구 중이라고 밝혔습니다.

양도세 — 집을 팔 때 이익에 대해 내는 세금

현재 1주택자는 장기보유특별공제(오래 보유하고 거주할수록 양도세를 깎아 주는 제도)에서 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 개편안에서는 실제 거주한 기간에 대해서만 공제를 허용하고, 보유 기간만으로 받는 공제는 폐지하는 방안이 추진 중입니다. 등록 임대 사업자(임대업을 등록한 집주인)에게 주어졌던 양도세 중과 배제 혜택도 임대 기간 종료 후 일정 기간으로 축소될 예정입니다. 국세청장이 이 부분을 직접 언급하며 "임대 기간이 끝난 후 무기한 혜택은 매물 잠금 현상을 심화시킨다"고 지적했습니다.

전세대출 규제가 강화되면 집주인·세입자에게 어떤 영향이 있나요?

전세대출(세입자가 전세 보증금을 마련할 때 받는 대출)은 공적 기관의 보증을 통해 은행이 자금을 공급하는 구조입니다. 현재 보증 비율은 약 80~90% 수준인데, 이를 50% 이하로 낮추거나 아예 폐지하는 방안이 검토 중입니다. 나라가 보증을 서주지 않으면 은행은 손실 위험 때문에 전세 대출 취급을 사실상 줄이게 됩니다.

DSR(총부채원리금상환비율, 소득 중 빚 갚는 데 쓰는 비율)의 현행 규제 한도는 40%입니다. 세입자의 전세 보증금이 집주인의 부채로 잡히면, 이미 DSR 한도가 꽉 찬 집주인은 새로운 대출을 받을 수 없게 됩니다. 전세 만기 때 보증금을 돌려주지 못한 집주인이 집을 급매로 내놓는 연쇄 상황이 발생할 수 있습니다.

주담대 위험 가중치(은행이 대출을 내줄 때 의무적으로 쌓아야 하는 충당금 기준)가 올라가면 은행 입장에서 주택담보대출이 수익이 줄어드는 상품이 되어 대출 신규 취급을 줄이게 됩니다.

기준금리 인상이 주택담보대출에 미치는 영향은?

한국은행의 7월 기준금리 인상이 예고되어 있습니다. 기준금리(모든 금리의 기준이 되는, 한국은행이 설정하는 금리)가 오르면 시중 주택담보대출 금리도 연동하여 올라갑니다. 2026년 6월 기준 기준금리는 2.5%이며, 한국은행 총재는 연내 추가 인상 가능성을 지속적으로 시사해 왔습니다.

일본은행·유럽 중앙은행이 긴축(금리 올리는 방향)으로 전환했고, 미국 연준(연방준비제도, 미국 중앙은행에 해당)도 고물가 지속으로 금리 인상 압박을 받고 있는 글로벌 환경이 같은 방향을 가리키고 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 말 세제 개편 확정 내용을 확인한 뒤, 전세 보증 비율·DSR 적용 일정이 공표되는 시점에 보증금 반환 능력과 대출 한도를 다시 점검하는 순서로 대응하는 것이 실질적입니다.