2026년 7월 동탄 기흥 구리 3중 규제 대출·세금·청약 핵심 변화 총정리

동탄·기흥·구리가 규제 지역으로 묶인 이유는 무엇인가요?

집값 상승이 직접적인 이유입니다. 2026년 5월 기준 전월 대비 매매가 상승률은 동탄 1.57%, 용인 기흥 0.95%, 구리 1.15%였으며, 2026년 2월부터 매달 꾸준히 상승했습니다.

상승 배경으로는 동탄과 용인 기흥의 반도체 산업 기대감, GTX-A 개통, 구리시의 서울 인접성(서울 대체 지역 수요)이 꼽힙니다.

이번 지정으로 경기도 내 조정대상지역·투기과열지구는 기존 12곳에서 15곳으로 늘었습니다. 서울 전체(25개구)와 경기도 15곳이 현재 이 두 가지 규제를 동시에 받습니다.

3중 규제 각각의 시행일과 효력 기간은 얼마인가요?

• 조정대상지역·투기과열지구는 6월 30일 공고 후 7월 1일부터 바로 효력이 발생합니다.
• 토지거래허가구역은 법적으로 공고일로부터 5일이 지나야 효력이 생기므로 7월 5일부터 적용됩니다.
• 허가 없이 7월 5일 이후 거래하면 계약이 무효 처리되므로 주의가 필요합니다.
• 7월 4일까지 매매계약을 체결한 경우 토지거래허가 없이 거래할 수 있습니다.

6월 30일 이전에 계약하고 잔금은 7월 이후면 세금이 중과되나요?

계약일을 기준으로 판단합니다. 잔금일이 7월 이후라도 계약 자체를 규제 발효 전에 체결했다면 비조정지역 기준이 적용됩니다.

• 파는 사람(다주택자) — 6월 30일 이전 계약이면 잔금을 7월 이후에 받아도 양도세 중과가 붙지 않습니다.
• 사는 사람 — 6월 30일 이전 계약이면 잔금을 7월 이후에 치르더라도 향후 비과세 요건은 비조정지역 기준(2년 보유만)이 적용됩니다. 조정지역 취득 시 요구되는 2년 실거주 조건이 추가로 붙지 않습니다.

대출은 얼마나 줄어드나요?

전세대출도 함께 제한됩니다.

• 소유권 이전 조건부 전세대출(전세를 끼고 집 사는 방식)은 금지됩니다.
• 전세대출 보증비율이 80%로 강화됩니다.
• 전세대출을 받고 있는 상태에서 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 새로 취득할 수 없습니다.
• 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 이미 보유 중이라면 전세대출 자체가 나오지 않습니다.

취득세와 양도세는 얼마나 더 내야 하나요?

취득세 중과 — 집 살 때 내는 세금이 올라갑니다 (2026년 기준)

기존에 비조정지역이던 동탄·기흥·구리에서 두 번째 집을 구입하려 했다면, 종전 1~3% 수준에서 8%로 세율이 오릅니다.

양도세 중과 — 집 팔 때 세금이 더 붙습니다 (2026년 기준)

• 2주택자가 조정지역 주택을 팔 경우: 기본세율에 20%p 추가
• 3주택 이상자가 조정지역 주택을 팔 경우: 기본세율에 30%p 추가
• 중과 적용 시 장기보유특별공제(오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도, 이하 '장특공')는 받지 못합니다.

1세대 1주택 비과세 요건도 강화됩니다

• 비규제지역 취득: 2년 이상 보유하면 비과세 가능
• 조정지역 취득: 2년 이상 실거주(= 실제로 살아야 함)도 충족해야 비과세 가능

임대사업자는 추가로 주의가 필요합니다

1세대가 주택 1개 이상을 보유한 상태에서 조정지역에 집을 추가로 취득해 장기일반민간임대로 등록하면, 종부세 합산배제(종합부동산세 계산에서 제외하는 혜택)와 양도세 중과배제(중과세율 적용을 면해주는 혜택)를 받지 못합니다.

청약 가점 비율과 재당첨 제한은 어떻게 달라지나요?

청약 가점제(청약가점이 높은 사람이 먼저 당첨되는 방식) 비율이 높아집니다.

• 재당첨 제한 기간: 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년
• 재건축: 조합설립인가(조합이 공식 인정받는 시점) 이후 조합원 지위 양도 제한
• 재개발: 관리처분인가(사업 계획이 최종 승인된 시점) 이후 조합원 지위 양도 제한
• 분양권·입주권 전매제한: 수도권 3년, 오피스텔 1년
• 투기과열지구에서 집 구입 시 자금조달계획서와 증빙자료 함께 제출 의무

그래서 어떻게 확인하면 되나요?

이 세 지역에서 집을 살 계획이 있다면 계약일이 6월 30일 이전인지를 먼저 확인하세요. 잔금일 기준이 아닌 계약일 기준으로 규제 여부가 달라집니다. 7월 5일 이후 토지거래허가구역 내 매매는 관할구청 허가가 반드시 필요하며, 허가 없는 계약은 무효입니다.