2026년 7월 부동산 세제 개편 예정, 장특공제와 보유세 무엇이 바뀌나
정부가 2026년 7월 부동산 세제를 개편할 예정입니다. 핵심은 장기보유 특별공제(장특공제 — 집을 오래 갖고 있을수록 양도소득세를 깎아주는 제도)를 단순 보유 기간이 아닌 실제 거주 기간 중심으로 바꾸는 것과, 보유세 계산 때 쓰는 공정시장가액비율을 높이는 것입니다. 두 방안 모두 집을 사두기만 하고 직접 살지 않는 소유자의 세 부담을 늘리는 방향입니다. 다만 세금 강화만으로 시장을 안정시키기 어렵다는 전문가 의견도 나와 최종 정책 강도는 조정될 가능성이 있습니다.
장기보유 특별공제, 지금은 어떻게 되어 있나요?
장기보유 특별공제(장특공제)는 집을 오래 보유하고 실제로 거주한 기간에 비례해 양도소득세(= 집을 팔 때 내는 세금)를 깎아주는 제도입니다.
현행 소득세법 기준, 1세대 1주택 요건을 충족하면 보유 기간과 실거주 기간에 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 보유와 거주를 10년 이상 유지했을 때 최고 혜택이 적용됩니다.
개편 논의 방향은 단순히 들고만 있어도 받던 보유 기간 공제를 줄이고, 실제로 살았던 기간에만 혜택을 집중하는 쪽입니다. 집을 갖고 있지만 직접 살지 않고 전세를 놓거나 비워둔 경우라면 지금보다 세금 감면 폭이 줄어들 수 있습니다.
공정시장가액비율을 올리면 세금이 어떻게 달라지나요?
공정시장가액비율(= 보유세를 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율)을 높이면, 공시가격이 그대로여도 세금의 기준금액이 올라가 재산세·종합부동산세(= 비싼 집이나 여러 채를 가진 경우 내는 세금) 부담이 커집니다.
공시가격을 직접 올리지 않고도 실질 보유세를 높이는 방법으로 활용되는 만큼, 보유 주택 가격대에 따라 영향 폭이 달라집니다.
세제 강화만으로 집값을 잡을 수 있나요?
2026년 6월 기준 서울 아파트값 상승은 강남권보다 중저가 지역이 주도하는 양상입니다. 전세 물량 부족과 실수요 유입이 맞물리면서, 세제 규제의 영향이 상대적으로 적은 지역 중심으로 오름세가 이어지고 있습니다.
반면 규제 강화 가능성이 거론되는 강남권 일부 지역은 조정 압력을 받고 있습니다.
이화여대 경제학과 석병훈 교수는 "세금을 올리는 것보다 신규 공급이 늘어날 거라는 신호를 줘서 집값을 안정시키는 방향으로 정책 기조가 전환돼야 한다"고 밝혔습니다. 전문가들은 투기 수요 억제와 공급 확대라는 정책 방향 자체는 유지하되, 강도와 속도는 조절될 가능성도 열어두고 있습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
세제 개편 세부 내용은 2026년 7월 발표 예정입니다. 집을 팔 계획이 있다면 장특공제 요건 변화를 주목하고 발표 이후 양도 시점을 검토하는 것이 유리하며, 보유 중인 주택의 공시가격과 현재 보유세 산정 기준도 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.