2026년 7월 부동산 세제 개편 예고, 보유세와 장기보유 공제 어떻게 바뀌나

2026년 7월 세제 개편, 핵심은 무엇인가요?

두 가지 축이 유력하게 논의되고 있습니다.

첫째, 보유세 강화입니다. 정부가 시행령 개정만으로 바꿀 수 있는 수단이 공정시장가액비율(= 세금 계산에 쓰는 집값의 반영 비율)입니다. 현재 이 비율은 60%이며, 소득세법에서 정한 적용 범위는 60~100%입니다. 80% 수준으로 올리면 국회 동의 없이도 보유세 부담이 즉시 올라갑니다.

둘째, 장기보유특별공제(장특공) 개편입니다. 장특공은 집을 오래 갖고 있다가 팔 때 양도차익(= 판 금액 - 산 금액)의 일부를 깎아주는 제도로, 소득세법에 근거를 두고 있습니다.

현행 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

2026년 현행 기준, 보유 기간과 실거주 여부에 따라 공제율이 달라집니다.

예를 들어 10년 보유·2년 거주한 1주택자는 보유 공제 40%(4%×10년) + 거주 공제 8%(4%×2년) = 합산 48%를 받습니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 2019년 이후 양도분은 취득 당시 조정지역 여부와 관계없이 2년 이상 거주해야 거주 공제가 붙습니다. 단순 보유만으로는 고가 주택 공제를 다 받을 수 없습니다.

장특공이 어떻게 바뀔 수 있나요?

논의되는 시나리오 중 하나는 보유 기간 공제 테이블을 없애고 거주 기간만으로 공제율을 산정하는 방식입니다.

예컨대 '3년 이상 보유, 거주 연 8% 최대 80%'로 바꾸면, 현재 10년 보유·2년 거주로 48% 공제를 받던 사람이 거주 2년 기준으로는 16%만 받게 됩니다. 반대로 10년 실거주했다면 80%를 받을 수 있어, 실거주 기간이 길수록 유리한 구조가 됩니다.

개편안이 확정되면 통상 특정 양도일 이후 적용되므로, 처분을 고민 중이라면 시행 전후 공제율을 비교해 보는 것이 필요합니다.

현행 주택 양도세와 취득세는 어떻게 되나요?

2026년 현행 기준입니다.

취득세는 2020년 8월 이후 1주택(6억 이하) 1%에서 3주택 이상 12%까지, 최대 12배 차이가 나는 구조입니다. 취득·양도 단계는 이미 세율이 높은 상황이어서 이번 개편의 실질적 여지는 보유 단계와 장특공에 집중될 것으로 보입니다.

비거주 1주택자는 어떻게 되나요?

정부 방침의 핵심 키워드는 '거주 대 보유 구분'입니다. 실거주하는 집에는 혜택을 유지하되, 보유만 하는 집에는 부담을 더 주겠다는 방향입니다.

비거주 1주택자는 부모 봉양, 자녀 교육, 직장 이전 등 다양한 불가피한 이유가 있습니다. 이를 어떻게 구분할지는 아직 확정되지 않았으며, 세분화된 기준이 마련돼야 한다는 지적이 나옵니다.

개편안 발표 전에 서둘러 매각하면 양도세를 내고 남은 돈으로는 같은 집을 다시 사기 어려운 경우가 많습니다. 발표 후 내용을 확인하고 판단해도 충분합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 중순 국민토론회와 7월 말 개편안 발표를 확인한 뒤, 보유 주택 수와 거주 여부를 기준으로 장특공 공제율 변화를 시뮬레이션해 보는 것이 첫 번째 단계입니다. 3주택 이상이고 합산 시세가 상당한 경우라면, 비조정대상지역이나 말소된 임대주택부터 정리 순서를 검토하면 종부세 중과 부담을 줄일 수 있습니다.