2026년 7월 부동산 세제 개편, 보유세 기준 바뀌면 세금 얼마나 달라지나

공정시장가액비율이란 무엇이고 왜 이게 보유세와 직결되나요?

공정시장가액비율(공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율)은 재산세·종합부동산세(종부세, 여러 부동산 합산 가치에 부과하는 세금) 부담을 결정하는 핵심 변수입니다. 2026년 현재 기준은 60%입니다.

예를 들어 공시가격이 10억 원인 집이 있다고 하면:

• 현행 60%일 때 → 6억 원을 기준으로 세금 계산
• 95%로 오르면 → 9억 5천만 원을 기준으로 세금 계산 (과세 기준이 3억 5천만 원 더 커지는 셈)

다주택자에게는 충격이 더 큽니다. 종부세는 누진세율 구조(= 금액이 클수록 세율도 함께 오르는 방식)라, 공시가격 합산액이 커지면 더 높은 세율 구간으로 진입하게 됩니다. 3주택 이상은 원래 중과 세율을 적용받는데 과표 구간 상승까지 더해지면 세금이 급격히 늘어나는 구조입니다.

이 비율 조정은 국회 동의 없이 시행령 개정만으로도 가능합니다.

다주택자 양도세 중과는 지금 시행 중인가요?

2026년 5월 9일부로 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나고 중과세가 다시 시행 중입니다. 집을 팔 때 내는 세금이 이미 늘어난 상태입니다.

추가로 임대주택으로 등록해 양도세 중과 배제·보유세 합산 배제 혜택을 받아온 등록임대 다주택자에 대한 세제 혜택 축소도 검토 중입니다. 임대물량으로 묶인 집을 시장에 내놓도록 유도하려는 취지입니다.

미실현 이익 과세가 무엇이고 실제로 도입될 수 있나요?

미실현 이익 과세란 집을 팔지 않아도 가치가 오른 만큼 매년 세금을 내는 방식입니다. 현행 양도소득세는 팔 때 생긴 차익에만 과세하는데, 미실현 이익 과세는 장부상 가치 상승 자체를 소득으로 보겠다는 개념입니다.

2026년 국회 토론에서 일부 의원과 시민단체가 이 개념을 제기했습니다. 현재는 논의 단계이며 확정된 정책은 아닙니다. 해외에서는 이미 실패한 실험으로 정리된 사례가 있습니다.

세금이 올라도 세입자 전월세에 영향을 미치나요?

조세 전가(= 집주인이 늘어난 세금을 임대료에 얹어 세입자에게 넘기는 것)는 오랫동안 관찰된 현상입니다. 독일·프랑스 등에서 임대 사업자에게 보유세를 강화했을 때 집값이 내려가지 않고 오히려 월세가 폭등한 전례가 있습니다.

세금 부담이 커질수록 집주인이 이를 전월세에 반영할 가능성도 함께 높아집니다. 무주택 세입자에게도 간접 영향이 생기는 이유입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

2026년 7월 말 정부 부동산 종합 대책 발표를 확인하고, 다주택자라면 공정시장가액비율 변경 시 보유세가 얼마나 달라지는지 국세청 홈택스나 지자체 세금 계산 서비스로 미리 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.