2026년 7월 부동산 세제개편 예고 핵심 정리 보유세 어디까지 오르나

2026년 보유세가 갑자기 많이 오른 이유는 무엇인가요?

보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합친 말로, 집을 팔지 않아도 매년 내야 하는 세금입니다. 두 세금의 출발점은 모두 공시가격(정부가 매년 발표하는 집의 공식 가격)입니다.

2026년 전국 공시가격이 평균 18% 올랐습니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동 등 한강벨트는 30% 이상 오른 곳도 있습니다. 정부가 세율·공제금액·세부담 상한 등 다른 항목은 아직 손대지 않았는데도, 공시가격 하나만 오른 것만으로 보유세가 50%가량 뛰는 사례가 나타나고 있습니다.

현재 보유세 계산 기준은 어떻게 되나요?

2026년 현행 기준:

7월 세제개편에서 바뀔 가능성이 높은 항목은 무엇인가요?

아직 확정 발표 전이지만, 다음 세 가지가 유력하게 거론됩니다.

종부세 공정시장가격비율 인상

현재 60%를 80%로 올리는 방안이 유력합니다. 시행령(정부가 국회 동의 없이 고칠 수 있는 규정) 개정 사항이라 가장 빠르게 시행될 수 있습니다. 비율이 오르면 종부세 과세 기준 금액이 커져 세금이 늘어납니다.

공시가격 현실화율 상향

현행 69%를 80%가량으로 높이면 집값이 오르지 않아도 공시가격이 오르고, 그만큼 보유세가 늘어납니다. 중장기 과제로 검토 중입니다.

세부담 상한 완화 및 초고가 주택 세율 인상

현행 150%로 묶인 세부담 상한을 200~300%로 올리는 방안과, 시세 30억 원 이상 초고가 주택에 별도 세율을 적용하는 방안이 함께 거론됩니다.

비거주 1주택자는 어떤 영향을 받나요?

비거주 1주택자(집은 한 채지만 본인은 다른 곳에 사는 경우)는 이번 개편에서 추가 규제 대상으로 부각되고 있습니다.

• 보유세 추가 부담: 다주택자에 이어 비거주 1주택자에게도 별도 보유세 인상 예상
• 장기보유특별공제 축소: 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 혜택이 비거주자에 한해 줄어들 수 있음
• 종부세 세액공제 거주 요건 추가 가능성: 현재는 '5년 이상 보유 또는 만 60세 이상'이면 최대 80% 공제인데, '실거주' 조건으로 바뀔 수 있음

단, 개편안 발표 시 직장 이전·부모 봉양·자녀 학업 등의 예외 사유도 함께 제시될 가능성이 높습니다.

다주택자라면 보유·매도·증여 중 무엇이 유리한가요?

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 시행 중입니다. 최고 세율이 75%, 지방소득세를 더하면 82.5%에 달합니다. 팔기도, 버티기도 부담스러운 상황입니다.

보유세 예상치를 빠르게 계산하는 법은 작년 고지서 금액에 1.5~2배를 곱해보는 것입니다. 초고가 주택이나 다주택자는 2028년까지 3배에 가까워질 수 있다는 점도 감안해야 합니다.

무주택자는 왜 이 내용을 알아야 하나요?

현재 취득세 기본 세율은 1~3%이며, 무주택자가 처음 주택을 살 때 별도 중과는 없습니다. 1주택 상태에서 추가로 한 채를 살 경우에도 기존 주택을 3년 안에 처분하면 중과 대상에서 벗어납니다.

세제 내용을 알아야 하는 이유는, 보유세 부담을 느끼는 다주택자·비거주 1주택자들이 시장에 매물을 내놓을 수 있기 때문입니다. 세제개편안 발표 직후 7~8월에는 관망세로 잠시 눌릴 가능성이 있으며, 9월 말~10월에 시장이 다시 움직이는지 확인하면서 매수 타이밍을 검토하는 것이 한 방법입니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

다주택자·비거주 1주택자라면 7월 발표 전 세무사와 보유세·양도세·증여세를 비교해두는 것이 좋습니다. 무주택자라면 개편안 발표 직후 매물 흐름과 함께 본인이 감당 가능한 대출 한도와 보유 기간 계획을 점검해두시면 됩니다.