2026년 5월 다주택자 양도세 중과 세율과 중과배제 항목 정리
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활합니다. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택은 30%p가 추가 적용되며, 중과 시 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세부담이 크게 늘어납니다. 양도차익 10억 원 기준 기본세율 시 약 3억 2,900만 원인 세부담이 3주택 중과 시 약 7억 5,000만 원까지 치솟습니다. 지방 저가 주택·장기임대주택·상속주택·조특법 감면주택 등 중과에서 제외되는 항목이 다수 있으므로 보유 주택 현황을 정확히 확인해야 합니다.
1. 기본세율 대비 중과 세부담 비교
양도차익 10억 원, 보유 기간 10년 기준(지방소득세 포함)
| 구분 | 장기보유특별공제 | 최고 세율 | 총 세부담 |
|---|---|---|---|
| 기본세율 적용 | 20% 적용 | 42% | 약 3억 2,900만 원 |
| 2주택 중과 | 미적용 | 62% (42+20%p) | 약 6억 4,000만 원 |
| 3주택 중과 | 미적용 | 72% (42+30%p) | 약 7억 5,000만 원 |
중과 적용 시 장기보유특별공제 미적용 근거는 소득세법 제95조입니다. 중과 여부는 취득 시점이 아닌 양도(잔금) 시점의 조정대상지역 해당 여부로 판단합니다.
현재 조정대상지역은 2025년 10월 16일 지정 기준으로 서울 25개구 전역과 경기도 광명·하남·과천·성남 3개구 전역·수원(장안·팔달·영통구)·용인 수지구·안양 동안구가 포함됩니다.
2. 중과에서 제외되는 항목
주택수 제외 항목 (중과 여부 판단 시 주택수 산정에서 제외)
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 지방 저가 주택 | 수도권·광역시·세종시 외 지역 또는 해당 지역 읍면의 기준시가 3억 원 이하 |
| 공동상속 소수지분 | 지분이 가장 큰 자·거주자·연장자 순 우선 보유자 외의 소수지분 |
| 신축 소형 주택 | 2024.1.10~2027.12.31 취득, 전용 60㎡ 이하, 6억 원 이하 |
| 지방 준공 미분양 | 2024.1.10~2026.12.31 취득, 수도권 외, 85㎡ 이하, 6억 원 이하 |
| 혼인합가 배우자 주택 | 혼인일로부터 5년 이내 배우자가 보유하던 주택 |
중과배제 항목 (조정대상지역이어도 중과 미적용)
- 세법상 장기임대주택: 지자체 임대사업자 등록 + 세무서 사업자 등록, 등록 당시 기준시가 수도권 6억 원 이하·수도권 외 3억 원 이하, 2019년 2월 12일 이후 임대료 5% 증액 제한 준수
- 조특법 제99조 감면주택: 2013년 4월 1일~12월 31일 취득 신축·미분양·1세대1주택 주택. 중과배제 외에 다른 주택 비과세 판단 시 주택수 제외, 취득 후 5년간 양도차익 양도세 100% 감면 혜택도 부여됩니다.
- 상속주택: 상속일로부터 5년 이내 중과배제 적용. 공동상속 소수지분자는 기간 무관하게 중과배제 적용
- 중과배제 주택 외의 나머지 1주택: 중과배제 주택을 제외한 나머지가 1채뿐이면 해당 주택도 중과 미적용
3. 결론
중과를 피할 수 없는 다주택자는 ①주택수 제외 항목을 먼저 정리하고 ②중과배제 주택을 우선 매도해 주택수를 줄인 뒤 ③남은 중과대상 주택 중 차익이 작은 것부터 매도하는 순서로 세부담을 최소화할 수 있습니다. 2026년 5월 9일 이전에 매도 계약 및 계약금 수령을 완료한 경우 구 조정대상지역(강남구·용산구)은 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 16일 신규 조정지역은 6개월 이내 잔금을 치르는 조건으로 중과를 면제받을 수 있습니다.