2026년 장기보유특별공제 개편 논의 1세대 1주택자 양도세 달라질 수 있습니다
2026년 하반기, 1세대 1주택자의 양도세를 깎아 주던 장기보유특별공제(오래 보유·거주할수록 집 팔 때 세금을 줄여 주는 제도)가 개편 논의 대상이 됐고, 실거주 없이 보유만 한 1주택자는 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 국회에는 단순 보유 기반 공제를 폐지하고 실거주 기간 중심으로 재편하는 입법안이 발의된 상태입니다. 같은 시기 정부가 7월 세제 개편안으로 종합부동산세(보유세) 기준도 조정할 예정이어서, 12억 초과 주택을 보유한 1주택자라면 지금 세금 구조를 파악해 두는 것이 중요합니다.
장기보유특별공제가 뭔가요?
장기보유특별공제는 집을 오래 보유하거나 직접 살면서 거주한 1세대 1주택자에게 양도소득세(집 팔 때 생긴 이익에 내는 세금)를 깎아 주는 제도입니다.
12억 원 이하 주택은 1세대 1주택 기준으로 양도 차익 전액이 비과세입니다. 12억 초과분에 한해 아래 두 방식 중 하나를 적용합니다(2026년 현행 소득세법 기준).
| 구분 | 적용 조건 | 공제율 | 최대 한도 |
|---|---|---|---|
| 표1 (단순 보유) | 실거주 2년 미충족 | 1년 보유당 2% | 최대 15년 · 30% |
| 표2 (보유+거주) | 실거주 2년 이상 충족 | 1년 보유당 4% + 1년 거주당 4% | 최대 80% |
장기보유특별공제를 받으면 세금이 실제로 얼마나 줄어드나요?
10억에 매입한 아파트를 20억에 파는 경우를 예로 들면 다음과 같습니다.
- 12억까지: 전액 비과세
- 12억 초과분: 취득가·매도가 비율로 나눠 계산(안분)해 과세 대상 약 4억 원 산출
- 표2로 최대 80% 공제 적용 시: 과세 표준이 약 8,000만 원으로 줄어 세금이 수 천만 원 수준
- 표1로 최대 30% 공제 적용 시: 과세 표준이 훨씬 높아져 세 부담 크게 증가
같은 집이라도 실거주 기간에 따라 세금 차이가 수 천만 원 이상 날 수 있습니다.
2026년 하반기 개편 논의에서 장기보유특별공제가 어떻게 바뀔 수 있나요?
국회에 발의된 입법안의 방향은 표1(단순 보유 공제)을 폐지하고 실거주 기간 기반으로 재편하는 것입니다.
- 실거주 없이 보유만 한 경우: 현재 최대 30%이던 공제가 대폭 줄거나 없어질 수 있음
- 실거주 기간을 채운 경우: 현행 표2와 비슷한 최대 80% 공제가 유지될 수 있음
이 입법안은 아직 국회 심의 중인 단계입니다. 통과 여부와 시행 시점은 국회 논의 결과에 따라 달라지며, 현재 확정된 법이 아닙니다.
7월 보유세 세제 개편에서 바뀔 수 있는 게 뭔가요?
정부가 예고한 2026년 7월 세제 개편안에서 핵심 논의 항목은 공정시장가액비율(공시가격에 곱해 종합부동산세 납부액을 결정하는 비율)의 조정입니다.
현재 종합부동산세(종부세, 집값이 일정 기준을 넘으면 매년 내는 보유세) 공정시장가액비율은 60%입니다(2026년 기준). 이 비율이 올라가면 공시가격이 같아도 납부해야 하는 종부세가 늘어납니다.
공정시장가액비율은 국회 동의 없이 정부 시행령으로 조정 가능합니다. 반면 세율 변경은 소득세법 국회 개정 사항이어서 여야 합의 없이는 적용이 어렵습니다.
토지거래허가구역 지정 이후 집 사고 팔기가 왜 까다로워졌나요?
2025년 11호 부동산 대책으로 서울 전 지역과 경기 남부 주요 지역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였습니다. 토허제 지역에서는 집을 사거나 팔 때 구청의 사전 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 없습니다.
실거주 목적임을 입증해야 허가가 나는 구조여서, 해당 지역에서 집을 살 때는 실거주 계획을 명확히 해 두어야 합니다.
그래서 어떻게 하면 되나
12억 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자라면 지금 본인의 실거주 기간을 확인해 두고, 2026년 7월 세제 개편안 발표 내용과 장기보유특별공제 입법 논의 결과를 주시하세요. 매도 시점을 고민 중이라면 개편 내용 확정 전에 세무사와 세금 시뮬레이션을 미리 해 두는 것이 유리합니다.