2026년 보금자리론 자격 소득 한도 LTV DTI 핵심 정리
2026년 1월 1일부터 보금자리론 금리가 만기 10년부터 50년까지 전 구간 0.225%포인트 인상됩니다. 무주택 세대원도 신청할 수 있고 자산·나이 제한이 없으며, 1주택자는 새 집 구매 후 기존 주택을 6개월 이내(분양권·상속분은 3년 이내)에 처분하는 조건으로 신청이 가능합니다. 소득 기준은 미혼 7,000만 원 이하, 신혼·예비 신혼 8,500만 원 이하, 미성년 자녀 가구 8,000만 원, 다자녀 1억 원입니다. 신청일과 실행일 중 더 낮은 금리가 적용되어 인상 이전에 신청할 경우 인상 전 금리로 적용됩니다.
1. 신청 자격과 주택 요건
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 신청자 | 민법상 성년인 대한민국 국민, 매매계약서 체결자 |
| 무주택 요건 | 무주택 세대원도 신청 가능 (세대주 요건 없음) |
| 1주택자 | 새 집 매수 후 기존 주택 6개월 이내 처분, 분양권·상속 추가 취득은 3년 이내 처분 |
| 나이·자산 | 제한 없음 |
| 담보 주택 | 면적 제한 없음, 감정평가액·매매가액 모두 6억 원 이하 |
| 대출 한도 | 일반 3.6억 원, 다자녀·전세사기 피해자 4억 원, 생애 최초 4.2억 원 |
감정평가액과 매매가액 가운데 어느 한쪽이라도 6억 원을 초과하면 대출이 불가합니다.
2. 소득 기준과 추정 소득
세전 연소득 기준은 다음과 같습니다.
| 가구 유형 | 연소득 한도 |
|---|---|
| 미혼 | 7,000만 원 이하 |
| 신혼·예비 신혼 | 8,500만 원 이하 |
| 미성년 자녀 가구 | 8,000만 원 이하 |
| 다자녀 가구 | 1억 원 이하 |
증빙 소득(홈택스 기준)이 어려운 경우 국민연금·건강보험료 납부액으로 추정 소득을 산정합니다. 적용 대상은 ▲홈택스 세금 납부 사실 없음 ▲연소득 0으로 간주되는 퇴직자 또는 직장가입자의 피부양자 ▲작년·올해 사업 개시 후 소득서류 미발급 사업자 ▲부부 합산 소득 2,400만 원의 4가지 경우입니다. 추정 소득은 산정액의 95%만 인정되며, 최대 5,000만 원이 한도이고 신청일 기준 최근 3개월 이상의 납부 내역과 연체가 없는 상태가 요구됩니다.
3. LTV·DTI와 방공제
| 구분 | 기본 | 차감 사유 | 차감 예외 |
|---|---|---|---|
| LTV | 아파트 70% / 기타 65% | 조정대상지역 소재, 신용점수 271~614점, 추정 소득 사용 시 10%p 차감 | 생애 최초·전세사기 피해자·실수요자는 규제지역도 차감 없음 |
| DTI | 60% | 규제지역 소재 시 50%로 차감 | 동일 |
기존 학자금·신용·자동차 등 대출의 월 원리금은 DTI 한도에서 먼저 차감된 뒤 잔여분으로 한도가 산정됩니다. 방공제(최우선 변제금 사전 공제)는 모기지 신용보증 가입으로 면제할 수 있으며, 아파트는 가입 승인이 잘 되는 편이고 빌라는 거절될 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
4. 금리 적용과 의무 사항
2026년 1월 1일부터 만기 10년·15년·20년·30년·40년·50년 전 구간이 0.225%포인트 일괄 인상됩니다. 보금자리론은 신청일 금리와 실행일 금리 중 더 낮은 금리가 적용되므로 인상 시점 이전에 신청을 마쳐 두면 실행이 늦어지더라도 인상 전 금리가 유지됩니다.
대출 실행 후 의무 사항은 다음과 같습니다.
- 대출 실행 후 3개월 이내 전입 신고 (수도권·규제지역 구입용도는 6개월 이내 전입 요건 별도 적용)
- 최소 1년 이상 실거주
- 위반 시 대출 전액 상환 의무, 금융질서 문란자 분류 및 향후 3년간 주택금융공사 상품 이용 제한
5. 결론
2026년 개정안은 디딤돌 대비 자격 문턱이 낮은 대신 금리 부담이 0.225%포인트 늘어난 구조입니다. 무주택 세대원·1주택자 일부까지 활용 가능한 폭이 넓고, 생애 최초·전세사기 피해자·실수요자는 LTV·DTI 차감 예외가 적용되어 한도 측면에서 유리합니다. 인상 적용일 이전에 신청을 접수해 두는 것이 금리 측면에서 가장 확실한 절세 수단이며, 6억 원 가격 상한과 6개월 처분·전입 의무는 사전 점검이 필수입니다.